הבנקים למשכנתאות בישראל דורשים לא מעט מסמכים מכל לקוח לפני שהם מאשרים לו את המשכנתא. בגדול ניתן לחלק את המסמכים שהבנקים דורשים מהלקוח לשני סוגים של מסמכים.
סוג מסמכים ראשון: מסמכים אלו מאפשרים לבנק לראות האם הלקוח מתנהל באופן אחראי מבחינה אשראית ומה רמת ההשתכרות שלו. נתונים אלה יאפשרו לבנק לקבל החלטה האם הלקוח יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא בעתיד. מומלץ להגיש מסמכים אלה לפני החתימה על הסכם רכישת הנכס, על מנת לקבל אישור עקרוני למשכנתא.
אישור זה מעיד כי הבנק בדק את הלווים מבחינה אשראית ועם קבלתו יוכלו להתקדם לעבר ביצוע העסקה. המסמכים הללו מושפעים בין השאר מסטטוס העובד של המשקיע. כלומר האם הלווים שכירים, עצמאיים או בעלי שליטה בחברה.
המסמכים הנחוצים לקבלת אישור עקרוני, לפי סוג סטטוס עובד
המסמכים הדרושים לשכיר
• תלושי שכר 3 חודשים אחרונים
• דפי חשבון בנק 3 חודשים אחרונים (מכל החשבונות)
• דף ריכוז הלוואות (אם יש)
• צילום ת.ז. + ספח
המסמכים הדרושים לעצמאי (עוסק מורשה)
• שומת מס של שנה קודמת
• אישור הכנסות רואה חשבון של השנה הנוכחית
• דפי חשבון בנק 3 חודשים אחרונים
• דף ריכוז הלוואות (אם יש)
• צילום ת.ז + ספח
המסמכים הדרושים לבעל שליטה בחברה
• מאזן מבוקר של שנה קודמת
• מאזן בוחן של השנה השוטפת
• שומת מס של שנה קודמת
• אישור הכנסות רואה חשבון של השנה הנוכחית
• דפי חשבון בנק 3 חודשים אחרונים
• דף ריכוז הלוואות (אם יש)
• צילום ת.ז. + ספח
אישורים על הכנסות ממקורות אחרים
מלבד ההכנסות החודשיות של העובד הנובעות ישירות מעבודתו, ישנם עוד סוגי הכנסות שהבנקים מכירים בהם, כגורם המגדיל את ההכנסות. נביא את העיקרים שבהם (ניתן לקרוא עוד בכתבה הכנסה פנויה למשכנתא):
• הכנסות משכירות (כפוף לחוזה שכירות)
• דמי מזונות
• קצבת נכות לצמיתות
• קצבת זקנה
•מלגת לימודים (לדוקטורט או לאברך לומד בכולל)
הערות חשובות
■ מומלץ להגיש מסמכים אלו לבנק למשכנתאות עוד לפני החתימה על החוזה. צעד כזה ימנע מכם הלווים הסתבכות מיותרת ועוגמת נפש. כי במידה והבנק לא אישר אתכם, לפחות לא נכנסתם למחויבות משפטית. אופן הכנת הבקשה והגשתה לבנק עלולה להשפיע רבות על שיקול הדעת של הבנקאי ועל תנאי המשכנתא שתקבלו.
■ הבנקים שמים דגש רב על רמת ההכנסות. חישוב רמת ההכנסות אצל עצמאיים ובעלי שליטה הינה מורכבת יותר. בייחוד כאשר רמת ההכנסות גדלה לפי הדוחות באופן משמעותי בשנה השוטפת לעומת השנה הקודמת. או לחילופין, כאשר גובה ההכנסות אינו עומד בקריטריונים של הבנק. הכנסות שלא מגובות במסמכים מתאימים או שנראות חריגות, לא ייחשבו בעיני הבנקאי כהכנסות.
■ אצלנו בחברת קפיטל פקטור משכנתאות, לקוחות עצמאיים או בעלי שליטה, יקבלו שירות מיועצת משכנתאות שהיא גם רואת חשבון ומאחוריה ניסיון בטיפול של מאות לקוחות ותיקים מורכבים. במקרה הצורך אנו יודעים להתנהל ישירות מול רואה החשבון של הלקוח ובאישורו.
סוג המסמכים השני: קשור לנכס עצמו מבחינה משפטית ורישומית ושעבודו לטובת הבנק נותן המשכנתא. בעוד שהמסמכים הרשומים בקטגוריה הראשונה מספיקים לקבלת אישור עקרוני לקבלת משכנתא. על מנת לקבל את המשכנתא בפועל הבנק ירצה מסמכים נוספים וביצוע פעולות נוספות מצידם של הלווים (אחיד לכל סוגי הלווים):
• חוזה מכר דירה
• נסח טאבו או אישור זכויות בנכס
• שמאות על נכס (על נכס חדש בד"כ לא צריך שמאות, למעט מחיר למשתכן ונכס ללא בנק מלווה)
• ביטוח משכנתא: ביטוח חיים וביטוח מבנה
• רישום בטאבו וברשם המשכונות
הערות חשובות
■ יש מקרים בהם מומלץ לעשות שמאות לפני החתימה על החוזה מסיבות רבות ומגוונות. שמאות שנעשית לפני החתימה על החוזה נקראת שמאות מקדמית.
■ מומלץ שלכל צד בעסקה יהיה עורך דין משלו ולא עורך דין משותף לשני הצדדים מחשש לניגוד אינטרסים. תמיד כדאי לשכור את שרותיו של עורך דין מנוסה ובעל המלצות בתחום.
■ כאשר עושים ביטוח משכנתא מומלץ לבדוק מה הביטוח מכסה בייחוד בביטוח מבנה. מבטחים שונים לא תמיד טורחים ליידע את המבוטח שדרכם הביטוח אינו כולל צד ג'.
לסיכום, הליך לקיחת משכנתא מהבנק הינו הליך מורכב. צריך לדעת איזה מסמכים הבנק דורש וכיצד ניתן להגישם באופן המיטבי ביותר ובאיזה שלב מומלץ לחתום על הסכם רכישת הנכס. לא מעט לווים הסתבכו משפטית כיוון שלא טרחו לברר מול הבנק האם הם מתאימים לקבל משכנתא.
יש משמעות גדולה מאוד לאופן הגשת בקשה למשכנתא, כלומר "כיצד אורזים" את הבקשה באופן הראוי ביותר על מנת להגדיל את הסיכויים לקבל משכנתא ובתנאים הטובים ביותר. לכן מומלץ להיעזר בחברת ייעוץ מקצועית שתיתן לכם מעטפת שירותים מקצועית ותלווה אתכם עד קבלת המשכנתא מהבנק.
לקיחת משכנתא לרכישת דירה הינה עסקה גדולה ומורכבת. מטבע הדברים אנו נרצה לקחת את המשכנתא מהבנק שנותן לנו את התנאים הטובים ביותר. תנאים טובים, פירוש הדבר שנשלם לבנק פחות ריבית לאורך חיי המשכנתא, מה שיכול לחסוך לנו עשרות אם לא מאות אלפי שקלים!
הדעה הרווחת בקרב לא מעט אנשים היא שהמשכנתא עם התנאים הטובים ביותר תתקבל בבנק בו יש להם חשבון. טענה זו איננה נכונה בהכרח. על מנת להשיג את התנאים האטרקטיביים ביותר יש "לתחר" מספר בנקים. כלומר לעשות "שופינג בין כמה בנקים.
איכות המשכנתא מורכבת משלושה גורמים עיקריים:
תמהיל המשכנתא: אלה המסלולים שמהם מורכבת המשכנתא. הבנקים למשכנתאות מציעים מגוון רחב של מסלולים. צריך ידע מקצועי כדי לברור מתוכם את המסלולים המתאימים ביותר ללווה ולאופי העסקה.
לתמהיל יש משמעות עצומה מבחינת טיב המשכנתא. אם אינכם בקיאים בנושא, מומלץ לפנות לגורם מקצועי שיעשה את העבודה עבורכם.
ריביות: לאחר בניית התמהיל יש להגישו למספר בנקים רלוונטיים המתאימים לאופי העסקה. מדובר בהליך מכרז שמטרתו "לתחר" מספר בנקים עד לקבלת התוצאה הטובה ביותר. חשוב לדעת שאפילו להבדל מזערי בתנאי הריבית, יש השפעה עצומה על החיסכון במשכנתא.
אופי העסקה: לסוג העסקה יש השפעה גדולה על ההחלטה לאיזה בנקים כדאי לפנות, על מנת לקבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא. ישנם מספר לא מבוטל של גורמים שיכולים להשפיע על החלטה זו.
להלן הגורמים העיקריים:
א.אחוז המימון: ככל שמרכיב ההון העצמי של הלווים נמוך יותר והם צריכים אחוז מימון גבוה יותר (כלומר משכנתא גדולה יותר), מומלץ לפנות בדרך כלל לבנקים הגדולים יותר. לגובה המשכנתא יש השפעה על התנאים שלה. גובה המשכנתא משפיע גם על ההסתברות לביצוע העסקה. ישנם בנקים שללקוח מסוים לא יתנו מימון בגובה מסוים בטענה שהונו העצמי נמוך, בעוד שבנקים אחרים כן יאשרו אותו.
ב.מיקום הנכס: למיקומו של הנכס יש לעיתים השפעה על ההחלטה לאיזה בנקים כדאי לפנות על מנת לקבל משכנתא. למשל ישנם בנקים שלא נותנים משכנתא לנכסים הנמצאים באזורים מסוימים מעבר לקו הירוק, או באזורים מסוימים ברמת הגולן. לא דווקא מטעמים אידיאולוגיים אלא מטעמים פרוצדוראליים.
ג.יחס החזר: זהו גובה החזר המשכנתא מסך ההכנסה הפנויה נטו. ליחס ההחזר יש השפעה על ההחלטה לאיזה בנק עלינו לפנות כדי לקבל משכנתא. יש בנקים שמאפשרים יחס החזר גבוה יותר בהשוואה לבנקים אחרים.
ד.איכות הלווים: פרמטר זה מושפע בין השאר מההיסטוריה האשראית של הלווים (בי. די איי.), הכנסות נמוכות, ועוד. ישנם בנקים שידחו מטעמים אלה לקוח מסוים בעוד שבנק אחר יאשר לו משכנתא.
ה.המצב המשפטי של הנכס: יש לא מעט נכסים בישראל שלא נעשה להם שיוך לתת חלקה. כלומר הנכס מופיע בטאבו כ"מושעא". מושעא זה מצב בו אין חלוקה לתתי חלקות. כלומר כל הדירות רשומים על אותו חלקה. מצב זה מקשה על שיעבוד הנכס באופן ספציפי ולכן חלק מהבנקים יסתייגו מלתת משכנתא על נכס כזה. מאידך, יהיו בנקים שכן יהיו מוכנים לאשר משכנתא על נכס כזה למרות שרשום כמושעא.
ו.גובה הריביות: גובה הריביות במסלולים השונים שהבנקים מציעים, מושפעים בין השאר מעלות גיוס הכסף. ייתכן שבנקודה מסוימת עלות הכסף של בנק מסוים תקטן והוא ירשה לעצמו להוזיל את ריביות המשכנתא לעומת בנקים אחרים ולהיפך.
בנוסף לפעמים בנק כזה או אחר יוצא במבצע מסוים, בעקבותיו מציע תנאי ריבית אטרקטיביים. או שמוצע מסלול חדש של הלוואה על ידי בנק מסוים. על מנת לדעת את התנאים השונים שהבנקים מציעים, צריך להיות עם היד על הדופק ולעקוב באופן יום יומי מהם תנאי הריבית שהבנקים מציעים.
אנו בחברת קפיטל פקטור יודעים לאפיין את אופי העסקה ולהגיש אותה לבנקים הרלוונטיים. אחוזי ההצלחה שלנו גבוהים ביותר תודות לניסיון והמקצועיות שצברנו על פני שנים רבות.
כללי:
אין דבר כזה בנק הכי טוב. כפי שראינו, ישנם גורמים רבים שמשפיעים על תנאי המשכנתא ועל הסיכוי לאישורה כמו שראינו. ייתכן שבנקודת זמן מסוימת בנק מסוים ייתן את התנאים הטובים ביותר ובנקודת זמן אחרת בנק משכנתאות אחר ייתן את התנאים הטובים ביותר לאותה העסקה בדיוק. הדברים מאוד דינמיים.
ללקוח מן השורה קשה לעקוב ולהיות מעודכן בכל המידע הזה. מדובר בהמון ידע נצבר שמצריך הכוונה מגורם מקצועי אובייקטיבי.
לנו בחברת קפיטל פקטור משכנתאות יש את הידע הנדרש והיכולות המקצועיות על מנת לאפיין באופן אופטימאלי כל בקשת משכנתא ולהגישה לגופים הבנקאיים הרלוונטיים, על מנת להשיג ללקוחותינו את התנאים הטובים ביותר. על ידי כך אנו חוסכים ללקוחותינו המון כסף!
אנו בחברת קפיטל פקטור שומרים על קשרים הדוקים עם המערכות הבנקאיות זה שנים רבות. הידע והינסיון שלנו יכולים לחסוך לכם עשרות עד מאות אלפי ₪.
מיחזור משכנתא פירושו החזרת המשכנתא הקיימת ולקיחה תמורתה משכנתא אחרת בתנאים חדשים. מיחזור משכנתא יכול לנבוע ממספר סיבות. אך הסיבה העיקרית למיחזור משכנתא הינה שיפור תנאי המשכנתא המקוריים וכתוצאה מכך להקטין את הריבית שהלקוח משלם לבנק.
החיסכון הנובע ממיחזור משכנתא יכול לנוע בין עשרות למאות אלפי שקלים! ממש כך! מיחזור משכנתא בבנק אחר יהיה לרוב מוצלח יותר ממיחזור המתבצע בבנק בו נלקחה המשכנתא. נסביר זאת בהמשך.
מיחזור משכנתא בבנק יכול לנבוע ממספר סיבות עיקריות:
ירידת ריביות הבנקים
כאשר הריביות יורדות, זו הזדמנות פז לבדוק כדאיות מיחזור משכנתא וכתוצאה מהמיחזור לחסוך סכומי כסף גדולים מאוד. החיסכון מתבטא בקיטון סכום הריבית המצטברת שתשלמו לבנק ממנו לקחתם משכנתא. בבדיקת המיחזור יש לקחת בחשבון קנסות פירעון מוקדם ולבדוק את החיסכון הפוטנציאלי במונחי נטו.
מומלץ לבדוק את כדאיות החיסכון כתוצאה מהמיחזור משכנתא בסימולטור משכנתאות מיוחד. אם אין לכם בנמצא, או שאינכם יודעים כיצד לבדוק באופן מדויק, כדאי לפנות לגורם מקצועי. אצלנו בחברת קפיטל פקטור הבדיקה נעשית על ידי אנשי מקצוע מהשורה הראשונה ללא עלות.
גובה המשכנתא (אחוז המימון)
ייתכן שלקחתם לפני מספר שנים משכנתא גבוהה יחסית לשווי הבית. כתוצאה מכך קיבלתם ריביות גבוהות. כאשר עוברים מספר שנים קוראים לרוב שני דברים: שווי הנכס עולה באופן טבעי ומאידך סכום המשכנתא שנותר קטן.
כתוצאה משני גורמים אלו, אתם נכון להיום נמצאים באחוז מימון נמוך יותר, מה שמאפשר לכם להשיג תנאים טובים יותר כתוצאה ממיחזור המשכנתא. ככל שאחוז המימון נמוך יותר ניתן להשיג ריביות נמוכות
יותר ולחסוך הרבה מאוד כסף.
עלייה בכושר ההשתכרות
זוגות בתחילת דרכם מרוויחים פחות. עם הזמן, הוותק עולה, מתקדמים לתפקידים בכירים. כתוצאה מכך גובה ההכנסה עולה מה שמאפשר ללווים להחזיר כל חודש סכום גבוה יותר. הגדלת ההחזר החודשי של המשכנתא יכולה להקטין את שנות המשכנתא ובעקבותיה את הריביות. מה שמוביל לחיסכון כסף רב. תתפלאו לדעת, לעתים שאפילו גידול מינורי של ההחזר החודשי יכול לחסוך ללווים כסף רב כתוצאה ממיחזור משכנתא.
הקטנת ההחזר החודשי
לעיתים קורה שהמצב הכלכלי של הלווים הורע, למשל אחד מבני הזוג איננו עובד וכתוצאה מכך אינכם יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא הנוכחיים ואתם מעוניינים להקטין אותם. ניתן לעשות זאת על ידי מיחזור המשכנתא.
מצב אחר שבגינו תבקשו הקטנת החזר חודשי, ההוצאות בבית גדלו, יש ילדים והמשכנתא מכבידה.
גם במקרה זה ניתן להקטין את גובה ההחזר על ידי מיחזור משכנתא. אנו בחברת קפיטל פקטור יודעים להשיג לכם את המשכנתא המשתלמת ביותר בעבורכם ולחסוך לכם עשרות אלפי שקלים.
שיפור המשכנתא המקורית באמצעות מיחזור מושפע משני אלמנטים עיקריים:
- תמהיל משכנתא: כלומר המסלולים המרכיבים את המשכנתא. לבחירת המסלולים הנכונים יש השפעה מכרעת על איכות המשכנתא והריבית המשולמת לאורך זמן.
- ריביות: צריך להבין שככל שהריביות תהיינה נמוכות יותר, כך הלקוח ישלם פחות כסף לבנק, לאורך חיי המשכנתא. אפילו שיפור קל בתנאי הריבית יכול לחסוך ללקוח כסף רב. כמובן שהחיסכון יהיה משמעותי יותר, ככל שגובה המשכנתא גבוה יותר.
איך מתבצע הליך מיחזור משכנתא?
בדיקת כדאיות מיחזור מומלץ לבדוק באמצעות סימולטור משכנתאות את גובה החיסכון הפוטנציאלי כתוצאה מהמיחזור. אם אינכם מבינים בזה, כדאי לפנות לגורם מקצועי, כמו חברות ייעוץ העוסקות בתחום. גובה החיסכון נובע מבניית תמהיל משכנתא טוב יותר משלכם והשגת ריביות נמוכות. במידה ומתברר לכם שיש חיסכון, יש לפנות לבנקים הרלוונטיים לצורך ביצוע הליך המיחזור.
על מנת לבדוק כדאיות מיחזור משכנתא, יש לבקש מהבנק למשכנתאות בו לקחתם את המשכנתא דוח יתרות משכנתא עדכניות. ניתן לשלוח לנו את הדוחות, יועץ משכנתאות בכיר יבדוק עבורכם את כדאיות המיחזור. בדיקת המשכנתא לצורך מיחזורה נעשית אצלנו בחברת קפיטל פקטור ללא עלות!
מכרז מול הבנקים
ראשית, לא מומלץ לפנות כבר בהתחלה לבנק ממנו התקבלה המשכנתא. שכן לבנק המלווה יש פחות מוטיבציה להחליף כסף יקר בכסף זול. יש לפנות למספר בנקים אחרים בהליך הדומה למכרז ולבקש ציטוטי ריבית לתמהיל החדש.
את ההצעה הטובה ביותר שקיבלתם ניתן להגיש לבנק בו נמצאת המשכנתא שלכם ולראות אם הבנקאי יוכל להשוות את התנאים. אם כן, חסכתם מעט ביורוקרטיה כמו ריצה לטאבו ורישום משכון. במידה והבנק שלכם איננו יכול או מעוניין להשוות תנאים, לא נורא, עדיף מעט להתאמץ ולחסוך הרבה מאוד כסף.
עלויות הכרוכות במחזור משכנתא
את העלויות נחלק לשני מרכיבים:
- עמלות בנק: במיחזור משכנתא ישנם מספר עמלות שיכולות לנבוע מפירעון המשכנתא המוקדם: רוב העמלות זניחות ועלותן נאמדת בעשרות שקלים בלבד.
העמלה שיכולה להיות משמעותית הינה עמלת פירעון מוקדם הנובעת בפער הריביות בין יום לקיחת המשכנתא לריבית הממוצעת בבנקים ביום המיחזור. - עלויות אחרות: במידה ומתבצע המיחזור משכנתא בבנק אחר, יהיו עלויות כגון: רישום בטאבו, רשם משכונות, שמאי. מדובר בעלויות נמוכות יחסית של אלפי ₪ בודדים ואפילו פחות.
על מנת לקבל אינדיקציה לגבי גובה החיסכון שניתן להשיג כתוצאה ממיחזור משכנתא, מומלץ לפנות לגוף מקצועי המתעסק בתחום זה. בדיקת כדאיות מיחזור לא אמורה לעלות כסף.
אצלנו בחברת קפיטל פקטור מומחה יבדוק את המשכנתא שלכם וימליץ לכם על דרכי פעולה רלוונטיים. כאמור, בדיקת המשכנתא וייעוץ ראשוני נעשה לא מצריך תשלום מצדכם. ניתן להתקשר אלינו לשם בדיקת המשכנתא וקבלת פרטים נוספים לטלפון: 03-6133999
משכנתא הינה הלוואה הניתנת על ידי הבנקים למשכנתאות בישראל כנגד שיעבוד נכס קיים. עם הקשחת התנאים לקבלת משכנתא מצד המערכות הבנקאיות, יותר ויותר אנשים מוצאים את עצמם כמי שלא עוברי את תנאי הסף לקבלת משכנתא. במילים פשוטות, מסורבי משכנתא.
הסיבות לסירוב הינן רבות ומגוונות, למשל: כושר השתכרות נמוך, התנהלות עו"ש לא תקינה. ובמקרים היותר מורכבים: הוצאות לפועל, שיקים חוזרים, עיקולים, התראה מתאגיד בנקאי, חשבון מוגבל, כונס נכסים, ועוד. כל הסיבות הללו גורמות לרישום בי.די.איי שלילי, בעקבותיו הבנק יסרב לתת משכנתא.
במקרים מורכבים אלו יהיה קשה עד בלתי אפשרי לקבל משכנתא בבנק. חלק מהלקוחות המסורבים חתמו על חוזה, כלומר רכשו דירה ובדיעבד התברר להם שהם מסורבים בבנק. לקוחות אלה שכבר נכנסו לעסקה, עלולים למצוא עצמם בבעיה משפטית. חלק אחר של לקוחות, בעלי נכס קיים, עלולים למצוא עצמם בהליך כינוס נכסים, עקב דרישת חוב של הנושים.
השווקים הפיננסיים השתכללו עם הזמן וכיום ישנם גופים פיננסיים נוספים היודעים לתת מענה ללקוחות שהבנקים סירובו להם, על ידי הלוואה כנגד שיעבוד נכס. באמצעות הלוואות אלה, ניתן לחלץ חלק גדול מהמסורבים בבנק מבעיות ותסבוכות משפטיות.
שאלות נפוצות הקשורות למשכנתא חוץ בנקאית
שאלה: מיהם הגופים הנותנים הלוואות חוץ מהבנקים?
תשובה: ישנם גופים חוץ בנקאיים שיודעים לתת מענה ללקוחות שסורבו בבנק. המשכנתא ניתנת כנגד שיעבוד נכס.
שאלה: מה טיבם של גופים אלו?
תשובה: בשוק ישנם מספר לא מבוטל של גופים פיננסיים. הבעיה נעוצה באיכות הגוף הפיננסי נותן ההלוואה. לצד מספר גופים טובים שחלקם אף פועל עם רישיון, יש לא מעט גופים מפוקפקים.
שאלה: מה סביבת הריבית הניתנת בהלוואות מעין אלו?
תשובה: הריביות תהיינה יותר גבוהות מריבית על משכנתא באמצעות הבנק. הסיבה היא, שהגוף הפיננסי המלווה מוכן לתת הלוואה ללקוח המוגדר כ"פחות איכותי" עקב היסטוריית אשראי שלילי או בעיות משפטיות. תמורת הסיכון שהוא לוקח על עצמו, סביבת הריבית תהיה גבוהה יותר.
גם פה, הגופים השונים מציעים קשת רחבה של ריביות. החל מריביות סבירות יחסית ועד ריביות מופרזות!
שאלה: האם חוץ מעלות הריבית ישנן עלויות נוספות?
תשובה: בהחלט כן! ישנם גופים המציעים ללקוח ריבית נמוכה יחסית. אך מצד שני, ישנן עלויות גבוהות נוספות כמו שכ"ט עו"ד, פתיחת תיק ועוד. כך שבסופו של דבר הלקוח ישלם ריבית כוללת גבוהה יותר, לעומת גוף אחר שהציע ריבית מעט יותר גבוהה ללא עלויות נוספות.
שאלה: האם תנאי ההלוואה נתונים למשא ומתן?
תשובה: בהחלט כן. ניתן ורצוי לנהל משא ומתן ולעשות "שופינג" במספר מקומות. לשם כך מומלץ מאוד להיעזר בשירותיו של איש מקצוע או חברה מנוסה בתחום, אשר יובילו אתכם לגופים פיננסיים איכותיים וישיגו לכם את התנאים הטובים ביותר.
שאלה: למי מתאימה הלוואה חוץ בנקאית?
תשובה: •למי שנכנס לעסקת מקרקעין (כלומר חתם על חוזה) וכעת מתברר לו שהבנקים מסרבים לתת לו משכנתא.
- למי שיש נכס קיים והפעילו נגדו כונס נכסים. ניתן במקרה זה להציל את הנכס, על מנת שהכונס לא ימכור אותו במחיר נמוך משמעותית משוויו האמיתי.
- למי שיש חוב למנהל או לארנונה וכתוצאה מכך לא ניתן לשעבד את הנכס לטובת לקיחת משכנתא. במקרה זה ניתן לקחת משכנתא לכיסוי חובות.
- למי שמעוניין לרכוש נכס ויודע שבטווח הקצר מאוד הוא יהיה תקין בבנק (גם אז, לא כל מקרה) ואז יוכל להחליף את ההלוואה במשכנתא בנקאית.
שאלה: מהם המקרים בהם ניתן לטפל באמצעות גופים אלו?
תשובה: כל המקרים בגינם הבי.די.איי שלילי: הגבלה, הוצל"פ, עיקולים, הליך כינוס, שיקים חוזרים,
התראה מתאגיד בנקאי.
שאלה: למי לא מתאימה הלוואה חוץ בנקאית?
תשובה: למי שמצפה לקבל הלוואה לזמן ארוך, כמו הלוואת משכנתא. בדרך כלל מדובר על הלוואה לזמן קצר. יש לזכור שמדובר בהלוואה עם סביבת ריבית גבוהה מהבנק. לכן לווים רק אם אין ברירה.
שאלה: האם ישנם מקרים שלמרות שהבנק סירב, ניתן להשיג משכנתא דרך הבנק?
תשובה: בהחלט כן! ישנם מקרים שלמרות שהבנק סירב ניתן להשיג משכנתא. ייתכן מצב שבנק אחד לא יאשר בקשה ספציפית ובנק אחר כן יאשר. נקודה נוספת, אופן הגשת הבקשה יכול להשפיע על שיקול לדעתו של הבנקאי. לכן, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע.
לחברת קפיטל פקטור ניסיון רב בתחום משכנתא חוץ בנקאית. אנו נוכל להשיג לכם את ההלוואה המשתלמת ביותר עבורכם וללוות אתכם עד קבלתה. השירות שלנו חוסך לכם הרבה מאוד כסף ותסבוכות מיותרות.
מה חשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא? כיצד ניתן לערוך חישוב משכנתא אופטימלית ומה מהותה? השוק מציע לא מעט אפשרויות באשר ללקיחת משכנתאות בעוד השאיפה הסופית היא לקחת את המשכנתא המתאימה ביותר בין האם כדאי לקחת משכנתא ומאידך היכולת לענות על האם כדאי לקחת יועץ משכנתאות על מנת לקחת את ההלוואה האפקטיבית לטווח הארוך. במאמר הבא נדבר על חישוב משכנתא אופטימלית ועל מורכבותה בפועל.
כל המידע על משכנתא אופטימלית
משכנתא איכותית מושפעת ממספר גורמים עיקריים:
- המסלולים המרכיבים את המשכנתא
- מספר השנים של כל מסלול
- הריביות הניתנות בכל מסלול
חלק ניכר מהלווים מדברים רק על ריביות ולא מבינים שעל מנת ליצור משכנתא אופטימאלית יש גם לשבץ בתמהיל את המסלולים הטובים ביותר (או המתאימים ביותר). הרבה לווים נוטים לחשוב שהחזר חודשי נמוך הינו ערובה למשכנתא טובה. לכן הם מודדים את האטרקטיביות של המשכנתא לפי ההחזר החודשי.
בפועל החזר חודשי נמוך לחלוטין איננו מעיד על משכנתא איכותית. בהקצנה, החזר חודשי נמוך מידי עלול להעיד על משכנתא שאיננה טובה. כאמור, לתמהיל המשכנתא יש משמעות עצומה על טיב המשכנתא. תמהיל איכותי הוא יותר מאשר קלישאת השליש, שליש, שליש…. צריך להבין שלכל לווה פרופיל פיננסי משלו ואילוצים משלו, המשפיעים על קביעת התמהיל.
קפיטל פקטור הינה חברת ייעוץ משכנתאות, המספקת שירותי ייעוץ לאנשים פרטיים וחברות בנושאי לקיחת משכנתא חדשה, מיחזור משכנתא, ליווי מימוני ליזמי נדל"ן, הלוואות לנדל"ן מסחרי, הלוואת לכל מטרה ועוד.
משכנתא, הנה מגיע הרגע בו יש צורך להניח לשכירות ולעבור לשלב של רכישה עצמאית. מה חשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא? איך לקבל משכנתא?
במאמר זה נשתדל לספק לכם את כל הנקודות ובפרט כל מה שרציתם לדעת על משכנתא ולא העזתם לשאול. אז מי אמר שצריך להשתעבד לשכירות מחצית מהחיים? בואו ונדבר על מה חשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא ואומרים שלום לדירת הרווקות.
שנייה לפני מתן משכנתא
בעבור לא מעט אנשים, לקיחת משכנתא הינה תהליך פיננסי מהותי ביותר. מדי פעם מתעדכנות הנחיות כאלה ואחרות וזאת בהסתמך על הוראות הבנקים כפוף להנחיות בנק ישראל. בשנים האחרונות הוחמרו הקריטריונים לקבלת משכנתא לרכישת דירה. כך למשל, חלק מהבנקים דורשים הון עצמי של 30%.
כך גם ההחזר החודשי איננו יכול להיות גבוה יותר מכשליש מההכנסה הפנויה נטו. בנוסף, חשוב שללווים תהיה היסטוריה אשראית נקייה. הבנקים בודקים האם ללווים הפוטנציאליים יש רצף תעסוקתי. כן בודקים האם ללווים יש כבר הלוואות קיימות. ישנו עוד מכלול שלם של פרמטרים שהבנקים בודקים לפני שמאשרים את המשכנתא. לכן חשוב לפנות לבנק ולקבל אישור עקרוני למשכנתא ורק אחר כך לחתום על הסכם הרכישה.
לקחת משכנתא – כללים של לפני
- אם ללווים הון עצמי מינימלי, מומלץ לבצע שמאות מקדמית.
- מומלץ לקבל תחילה אישור עקרוני מהבנק ורק אחר כך לחתום על הסכם רכישה.
- החזר חודשי נמוך זה לחלוטין לא ערובה למשכנתא טובה!
- ככל שההון העצמי גבוה יותר הריביות תהיינה נמוכות יותר.
- כאשר החזר החודשי גבוה יותר הריביות נמוכות יותר נמוכות יותר.
- ככל שזמן המשכנתא קצר יותר הריביות.
- רוב המשכנתאות בישראל מוחזרות לפי לוח שפיצר.
על משכנתא בסיכומו של דבר
כאשר מדובר בעסקה גדולה ומתמשכת לאורך תקופה ארוכה, מומלץ להיעזר בשירותיה של חברת ייעוץ מורשית. ייעוץ וליווי מקצועי יכול לחסוך ללווים עשרות אלפים ועד מאות אלפי שקלים של ריבית. בנוסף עניין הנוחות הינו משמעותי לא פחות. חברת ייעוץ מקצועית תעשה ללקוח את "השופינג" בין הבנקים וכך הלקוחות לא יצטרכו להפסיד ימי עבודה. אצלנו בקפיטל פקטור נשיג עבורכם את המשכנתא בתנאים הטובים ביותר.
מהי ריבית משכנתא טובה? זוהי שאלה שהתשובה עליה מורכבת משלוש שורות שאכתוב במאמר. השאלה שנשאלה כאן לא נוסחה כראוי, כיוון כשלוקחים משכנתא מומלץ לבנות תמהיל משכנתא, אשר יותאם לפרופיל הפיננסי של הלווים. תמהיל פירושו מספר מסלולים בתנאים שונים הרכיבים את המשכנתא. בהחלט לא מומלץ לקחת את כל המשכנתא במסלול אחד. לכל מסלול יתרונות וחסרונות, על כן המשכנתא צריכה להיות מאוזנת.
ממה מושפעות הריביות של המשכנתא?
- יש שוני בריביות במסלולי המשכנתא השונים. כך למשל יהיה שוני בין ריבית צמודה ללא צמודה, באותו מסלול.
- לאורך החיים של כל מסלול יש השפעה על הריבית. בד"כ ככל שהזמן קצר יותר הריבית תהיה נמוכה יותר.
- ככל שאחוז המימון הנדרש יהיה נמוך יותר, הריביות תהיינה נמוכות יותר.
ריביות של משכנתא – טיפ
הרבה אנשים מתעניינים רק בריביות וזו טעות! למסלולים המרכיבים את המשכנתא הנדרשת יש משמעות לא פחותה ולעיתים משמעותית יותר על תנאי המשכנתא.
קפיטל פקטור הינה חברה וותיקה הפועלת בתחום ייעוץ משכנתאות, ליווי מימוני ליזמי נדל"ן, השגת מימון לעסקאות תמ"א 38 וקבוצות רכישה. השגת מימון לרכישת נדל"ן מסחרי.
משכנתא לכל מטרה, כשמה כן היא. הינה משכנתא שלא לצרכי דיור. משכנתא כזו נקראת גם הלוואה לכל מטרה. להרבה לווים יש הלוואות מהבנקים לזמן קצר ולעיתים קרובות, בריביות גבוהות. כתוצאה מכך ההחזר החודשי גבוה ומפריע להתנהלות התקינה של משק הבית.
במקרה כזה, כדאי לקחת משכנתא על הבית הקיים. היתרון הגדול ביותר, שניתן לרווח את המשכנתא לתקופה ארוכה מאוד, לעומת הלוואה רגילה בבנק. מה שיגרום לקיטון משמעותי בהחזר החודשי. בנוסף, הריביות בהלוואת משכנתא לכל מטרה יכולות להיות נמוכות מהריביות על ההלוואה הרגילה, מה שיביא לחיסכון וקיטון בהחזר החודשי.
ריביות משכנתא לכל מטרה
- ריביות משכנתא גבוהות יותר מריביות של משכנתא רגילה.
- הלוואה כזו ניתנת כנגד שיעבוד נכס.
- ניתן לקבל עד 50% הלוואה משווי נכס קיים, לאחר ניכוי הלוואות קיימות.
- לעיתים, ניתן להשיג גם 60% הלוואת משכנתא.
קפיטל פקטור הינה חברה העוסקת בשירותי ייעוץ וליווי ללקיחת משכנתא חדשה, בליווי מימוני ליזמי נדל"ן, השגת מימון לרכישת נדל"ן מסחרי.
בואו ונדבר על חברה אשר יכולה לספק מגוון שירותים בתחום קבלת משכנתא. במאמר הבא נספק לכם כל מה שרציתם לדעת על משכנתא, איפה הכי כדאי לקבל משכנתא? שאלות כאלה ואחרות מתעתעות לא פעם את הצרכן המבולבל וללא הייעוץ הנכון הוא נוטה להיחפז ולבחור שלא באופן משוכל. לאיכות וטיב המשכנתא השפעה ממושכת על ההתנהלות השוטפת של משק הבית. ההמלצה המתבקשת היא לפנות לחברת ייעוץ המבינה דבר או שניים בדרך אל הבחירה הנכונה.
על קבלת משכנתא ועל יתרון הייעוץ שלפני
כל מה שרציתם לדעת על משכנתא מונח ממש מול עיניכם. איך לקבל משכנתא בצורה הקלה ביותר? הליך לקיחת משכנתא איננו רק סבוך מבחינה פרוצדוראלית, הוא מורכב גם מבחינת הבחירה הנכונה של המסלולים. הרבה לווים, מתעסקים בשאלת ההחזר החודשי. וכל מה שמעניין אותם זה החזר נמוך.
ובכן, החזר נמוך איננו ערובה למשכנתא טובה. לפעמים החזר חודשי גבוה יותר, טוב בהרבה מהחזר נמוך! בחלק ניכר מהמקרים החזר נמוך מידי הינו סמן לכך שההחזרים העתידיים יעלו עם הזמן. כך ימצא עצמו הלקוח עם החזרים מאוד גבוהים שלא יוכל לעמוד ביניהם.
על הלוואה ועל הרגע שלפני- טיפים
- מומלץ לגשת לבנק ולקבל אישור עקרוני למשכנתא לפני שחותמים על חוזה רכישה.
- ללווים שיש הון עצמי מינימלי, מומלץ לבצע שמאות מקדמית.
- לאחוזי המימון שהלווים צריכים יש השפעה קריטית על תנאי המשכנתא.
- יש לבצע סקר מעמיק במספר בנקים לגבי התנאים. פשוט צריך "לתחר" ביניהם.
- ברכישת דירה חדשה מקבלן צריך לבדוק האם יש ללקוח בנק מלווה.
- אם הלווים אינם בקיאים בהבדלים בין המסלולים השונים שהבנקים מציעים, מומלץ בהחלט להיעזר ביועץ משכנתא.
קפיטל פקטור הינה חברה לייעוץ משכנתאות וליווי מימוני ליזמי נדל"ן. אנו יודעים להשיג עבורכם את תנאי המימון הזולים ביותר.
בואו ונדבר על משכנתא, מה זה מיחזור משכנתא בפועל? במאמר הבא נזכיר ונדבר על מה זה מיחזור משכנתא בקצרה האם כדאי למחזר משכנתא? ועוד סוגיות הקשורות למיחזור. כל התשובות במאמר שלפניכם.
קצת על מיחזור משכנתא
מיחזור משכנתא הינו הליך בו "מחזירים" את המשכנתא הישנה לבנק ולוקחים תמורתה משכנתא חדשה. מיחזור משכנתא לא חייב להתבצע בבנק המקורי.
מהן הסיבות למיחזור משכנתא
- הריביות בבנקים ירדו. כתוצאה מכך נוצרה סיטואציה שכדאי למחזר את המשכנתא ולחסוך הרבה כסף.
- ההחזר החודשי גבוה יחסית להכנסות של הלווים. מבקשים להקטין את ההחזר החודשי.
- מעוניינים להגדיל את סכום המשכנתא. בהזדמנות זו כדאי למחזר המשכנתא הקיימת.
- הלווים קיבלו כסף ומעוניינים לפרוע חלק מהמשכנתא. יש משמעות מאיזה מסלול פורעים, תוך כדי כדאי לבחון כדאיות מיחזור.
קפיטל פקטור הינה חברה העוסקת בייעוץ משכנתאות לפרטיים והשגת מימון ליזמי נדל"ן, השגת מימון לתמ"א 38 ולקבוצות רכישה, מימון לרכישת נדל"ן מניב.