שמאות למשכנתא

משכנתא היא הלוואה גדולה שמעמיד הבנק למשכנתאות לטובת הלווים, כיוון שכך, הוא שולח שמאי מטעמו על מנת שיעריך את שווי הנכס הנרכש. רוב לוקחי המשכנתאות מזמינים מהבנק שמאי לאחר חתימת חוזה, מה שנקרא שמאות רגילה.

הרבה פעמים שמאות המתבצעת לאחר חתימת חוזה מתבררת כמוטעית ומסבכת את הרוכשים מסיבות כאלה או אחרות. גובה המימון שהבנק למשכנתאות ייתן עבור רכישת הנכס ייקבע לפי שווי הנכס על ידי הערכת שמאי ולא לפי מחיר הנכס שנקבע בחוזה. הרבה רוכשי דירות שזקוקים למשכנתא אינם יודעים נתון חשוב זה, מה שעלול להיות להם לרועץ, כפי שאסביר באמצעות הדוגמא הבאה:
רכשתם דירה בעלות של 2 מיליון ₪. ברשותכם הון עצמי של 25%, כלומר 500,000 ₪. אתם זקוקים למשכנתא בגובה של 1.5 מיליון ₪, כלומר 75% מימון. זהו גם גובה המימון המכסימלי שהבנק למשכנתאות נותן לרכישת דירה ראשונה.
↓
נניח שהשמאי מטעם הבנק העריך את הדירה במחיר של 1,850,000 ₪. במידה ואין לכם יכולת לגייס הון עצמי נוסף אתם בבעיה. מדוע?
↓
כיוון שהבנק ייתן לכם 75% מימון למשכנתא לפי השווי שקבע השמאי. כלומר הסכום המכסימלי של משכנתא שתקבלו מהבנק הוא 1,387,500 ₪.
↓
זה אומר שיהיה לכם חסר 112,500 ₪ להשלים את העסקה. במידה ואין לכם מקור מימון נוסף, אתם עלולים להיקלע לתסבוכת ולהפרת הסכם.

לכן ישנם מקרים בהם מומלץ לבצע שמאות מקדמית ולא תמיד יועץ המשכנתאות בבנק נותן את דעתו על כך, מה שמסבך את הרוכשים לא פעם. חוץ מהיעדר הון עצמי ישנם עוד סיבות בהם כדאי לבצע שמאות לפני חתימת חוזה. למשל, בדיקת מצבו של הנכס, האם ישנם חריגות בניה. במקרה של חריגות בניה, השמאי יעריך את הנכס בשווי נמוך יותר משווי השוק עקב חריגות הבניה. גם פיצולים בדירה עלולים להוות בעיה.

מומלץ לבחון כל מקרה לגופו ולהחליט אחרי התחשבות במכלול הגורמים האם כדאי לבצע שמאות מקדמית או להסתפק בשמאות רגילה.

מה תפקיד השמאי?

להעריך את שווי הנכס לצורך קבלת משכנתא. גובה המשכנתא שהבנק ייתן יושפע ישירות מהערכת השמאי.

האם ניתן לבחור איזה שמאי שרוצים?

ממש לא. לכל בנק יש רשימת שמאים שהוא עובד איתם. הבנקאי מוציא מהמחשב של הבנק באופן אקראי רשימה של שלושה שמאים. אתם תצטרכו לבחור אחד מהם.

איך השמאי מעריך את שווי הנכס?

קיימות מספר גישות להערכת נכסים המקובלות על שמאים. כגון גישת העלות, גישת היוון ההכנסות, גישת ההתאמה ועוד. אך השמאי ייתן משקל גדול מאוד לנתונים של רשות המיסים על עסקאות שדווחו ושנעשו בנכסים דומים באזור בו נמצא הנכס.

כמה עולה שמאות על נכס?

יש הבדל בין שמאות רגילה לשמאות מקדמית. שמאות רגילה עולה בממוצע בין 900 ל- 1,000 ₪ (נכון לשנת 2018) בעוד ששמאות מקדמית עולה יותר מפי שתיים.

מהי שמאות מקדמית?

זוהי שמאות שנעשית לפני חתימת חוזה. בדרך כלל רוב הרוכשים הזקוקים למשכנתא עושים שמאות לאחר חתימת חוזה. בהרבה מקרים מומלץ לבצע שמאות מקדמית על מנת למנוע בעיות רבות ומגוונות שאת חלקן פרטנו בכתבה זו.

האם שמאי שבחרתי מבנק מסוים יתאים לבנקים האחרים?

בפירוש לא. כל בנק מחזיק ברשימת שמאים משלו. ייתכן ששמאי מסוים עובד עם מספר בנקים. שמאות שביצע שמאי שעובד עם בנק אחד לא בטוח שתהיה קבילה לבנק אחר. ניתן לבקש לעשות הסבת שמאות, אך לא בטוח שהבנק השני יסכים, אם השמאי לא נמצא ברשימה שלו.

מדוע שמאי מטעם הבנק לרוב ייתן שווי נמוך יותר משווי השוק?

זה נובע מהחשש שהבנק ייקלע לסיטואציה שבה יצטרך למכור את הדירה עקב אי עמידה בתשלומי המשכנתא של הלווים ואז יגלה ששווי הדירה נמוך מהאומדן שניתן לו על ידי השמאי. במצבי קיצון הכסף שיתקבל הבנק ממכירת הדירה עלול לא להספיק לכיסוי חוב המשכנתא, מה שיסב לבנק נזק כספי.

בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.