הכנסה פנויה למשכנתא

כושר השתכרות (הכנסה חודשית) של לווים הינו פרמטר חשוב לפיו הבנקים למשכנתאות יחליטו האם לאשר ללווים משכנתא, באיזה סכום, תנאי הריבית וגובה ההחזר החודשי. כמובן שפרמטר זה נמדד לצד פרמטרים נוספים כמו התנהלות חשבון אחראית והיסטוריה אשראית תקינה (בי.די.איי תקין). צריך להפריד בין הכנסה נטו לפי תלוש השכר לשכירים או לפי שומת מס לעצמאים לבין הכנסה פנויה נטו, שני דברים שונים.

הכנסה פנויה נטו היא הכנסה לאחר מס (נטו) בניכוי התחייבויות קבועות. כלומר הבנק יקזז מההכנסה החודשית הממוצעת נטו החזר חודשי של הלוואות, תשלום מזונות וכיוצא בזה. בנוסף, הבנק לא יראה בכניסת כספים לחשבון הבנק של הלווים הכנסה, במידה והיא לא מגובה במסמכים, אפילו אם הכספים נכנסים לחשבון הבנק שלהם על בסיס חודשי.

הבנקים למשכנתאות בישראל מאפשרים החזר משכנתא חודשי שאינו גבוה משליש מההכנסה הפנויה נטו. במקרים מסוימים ישנם בנקים המאפשרים החזר חודשי של 39% מההכנסה הפנויה נטו, הדבר תלוי כמובן בטיב הלווים וסוג העסקה. שימו לב שהבנקים מסתכלים על ההכנסה הפנויה נטו ולא על ההכנסה נטו שמופיעה בתלוש השכר.

מהי הכנסה פנויה נטו?

הכנסה פנויה נטו הינה הכנסה נטו שמופיעה בתלוש השכר (אם מדובר בשכירים) בניכוי החזרי הלוואות, תשלומי מזונות וכל הוצאה שמשולמת על בסיס חודשי קבוע לתקופה ארוכה. יש מקרים שהבנק לא ינכה החזר חודשי של הלוואה, אם ההלוואה מסתיימת תוך שמונה עשרה חודשים.

לדוגמא: משפחת חרמוני מרוויחה נטו לפי תלושי השכר של הזוג 15,000 ₪ נטו. לאחרונה הם לקחו הלוואה לרכישת רכב עבורה הם חזירים 3,000 ₪ לחודש. מבחינת הבנק ההכנסה הפנויה שלהם נטו הינה 12,000 ₪. ומהכנסה זו הבנק יאפשר להם החזר משכנתא של עד 4,000 ₪. רף זה מהווה שליש מההכנסה הפנויה נטו.

אם ההלוואה הייתה מסתיימת בעוד חצי שנה, למשל, סביר להניח שהבנק היה מכיר בכל ה- 15,000 ₪ כהכנסה נטו לצורך חישוב החזר מקסימלי של משכנתא (מקווה שהבנתם).

איך הבנק מחשב הכנסה פנויה של שכירים?

הבנק משקלל ממוצע של הכנסות שלושת החודשים האחרונים נטו. אם ללווה יש משכורת שלוש עשרה או בונוס לפי חוזה, הבנק ישקלל זאת בחישוב ממוצע הכנסות. מהמשכורת הממוצעת הוא יוריד החזר חודשי של הלוואה בהתבסס על פרמטר זמן ההלוואה. לשם המחשה, אם ההלוואה נלקחה לתקופת זמן שלא עולה על 18 חודשים, הבנק ייטה שלא להפחית את ההחזר החודשי של ההלוואה מהכנסותיו של הלווה.

איך הבנק מחשב הכנסה פנויה של עוסק מורשה?

זה מעט מורכב יותר מחישוב הכנסה פנויה של שכירים. הבנק למשכנתאות יבקש שומת מס של שנה קודמת ואישור הכנסות רואה חשבון של השנה השוטפת. הבנק יחשב ממוצע הכנסה נטו פר חודש. מההכנסה החודשית נטו יש להפחית החזר בגין הלוואות. זאת בתנאי שההלוואות מסתיימות בפרק זמן העולה על שמונה עשרה חודשים.

אם הבנק יראה שיש גידול משמעותי של הכנסות מהשנה הקודמת לעומת השנה השוטפת, סביר להניח שיבקש הבהרות. כלומר הסבר בכתב של רואה חשבון, המסביר את הסיבה לגידול בהכנסות. במידה וההסבר אינו מניח את הדעת, סביר להניח שלא יתחשב בצמיחת ההכנסות.

איך הבנק מחשב הכנסות של בעל שליטה בחברה?

בדרך כלל בעל שליטה בחברה הוא שכיר בחברה ומקבל תלוש שכר. לכן הבנק ישקלל ממוצע של הכנסות שלושה חודשים אחרונים נטו. על זה יש להוסיף דיבידנד שחולק, כפוף לאישור רואה חשבון על ההכנסות. באישור יצוינו כל סוגי ההכנסות ובתוכם גם גובה הדיבידנד. כמובן שגם פה יש להוריד החזר הלוואה חודשי, בהנחה שההלוואה תסתיים בתקופה העולה על 18 חודשים.

מה ניתן לעשות אם גובה ההכנסות אינו מספיק ללקיחת משכנתא?

ניתן לצרף ערב למשכנתא או לווה נוסף משלם שיחזק את ההכנסות של הלווים במקרה הצורך. כיום הבנקים מעדיפים לווה נוסף עם קרבה משפחתית של "דרגה ראשונה". כלומר אבא, אמא, אח, אחות, בן, בת. הסיבה שהבנקים מעדיפים קרבה מדרגה ראשונה, היא המחויבות שיגלה לווה נוסף או ערב במקרה שהלווים לא מצליחים לעמוד בהחזרים. על מנת לחשב את ההכנסה הפנויה נטו של הערב הבנק מתחשב רק ב- 50% מהכנסותיו החודשיות נטו בניכוי 100% החזרי הלוואות.

באיזה עוד מקורות הכנסה הבנק מכיר?

חישוב הכנסות לצורך משכנתא לא נובעות רק מתלושי השכר של הלקוחות או שומות המס שלהם. הבנקים למשכנתאות מתחשבים בהכנסות נוספות לצורך קבלת משכנתא. כמו למשל הכנסות שכירות, מלגות לימודים, קצבת נכות, אישור מהכולל של אברך, כל אלה הינן הכנסות מוכרות לצורך משכנתא.

לסיכום, להכנסות הלווים יש השפעה מכרעת על גובה המשכנתא שתאושר ועל תנאי המשכנתא. אצלנו בחברת קפיטל פקטור יש יועץ משכנתאות שהוא גם רואה חשבון ויודע בדיוק כיצד מכינים בקשה למשכנתא באופן מיטבי, על מנת שהמשכנתא תאושר בתנאים המשתלמים ביותר.