מהי משכנתא הפוכה? מה חשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא? משכנתא היא בעצם כלי פיננסי אשר באמצעותו ניתן ללוות כספים לצרכים כאלה ואחרים לרבות לקיחת הלוואה לבית או מקורות נדל"ן. היכולת לשעבד את הנכס לטובת הכסף שנלקח, הינו הביטחון הגמור אשר מספק נותן ההלוואה לדורש אותה בפועל. במאמר זה נספק לכם מידע באשר לשאלת השאלות העוסקת בעניין של מהי משכנתא הפוכה ובפרט השגת מטרה והבנה של מהי ריבית משכנתא טובה בפועל.
קצת על ייעוד הפוך ועל משכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה מיועדת לאנשים מעל גיל 60. היא ניתנת על בית נקי משעבודים, כלומר שאין עליו משכנתא. סכום המשכנתא שניתן לקבל עולה ככל שגיל הלווים עולה. בד"כ משכנתא זו מתאימה ללווים מבוגרים שמעוניינים בסכום כסף גדול לכל מטרה: הוצאות מחייה, כסף לילדים, כיסוי הלוואות ועוד.ושאין ביכולתם לעמוד בהחזרי משכנתא רגילה בעיקר מפאת גילם- הבנקים נותנים משכנתא עד גיל 75 (ייתכנו מקרים עד גיל 80), כתוצאה מזמן המשכנתא המצומצם ההחזר החודשי גבוה.
כיצד מקבלים משכנתא הפוכה?
ישנם מגוון מסלולי פירעון של משכנתא הפוכה:
- אפשרות שלא להחזיר החזר חודשי- במקרה זה ההחזרים מצטברים על הקרן המקורית.
- החזר חודשי מלא.
- החזר חודשי חלקי.
את סכום ההלוואה ניתן לפרוע עקרונית, בכל רגע נתון. אפשרות נוספת, כאשר הלווים הולכים לעולמם הגוף המלווה מבקש למכור את הנכס, לוקח את סכום ההלוואה הנותר. שאר הכסף מהמכירה הולך ליורשים.
קפיטל פקטור הינה חברה לייעוץ משכנתאות וליווי מימוני. החברה מלווה משקי בית בהליך לקיחת משכנתא, ליווי מימוני ליזמי נדל"ן, השגת מימון לתמא 38 כולל השלמת הון עצמי. קבוצות רכישה ומימון לרכישת נדל"ן מסחרי.
מה חשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא? האם ניתן לדעת מהי ריבית משכנתא טובה ללא התערבותו של יועץ משכנתאות מהימן? כל אחד וכשירותו. כאשר מדברים על האם כדאי לקחת יועץ משכנתא, שהרי התשובה היא חד משמעית כן.
ראוי ואף רצוי שלא לפסוח על שירותיו של יועץ המשכנתאות וזאת על מנת שלא לפספס את מסלול ההלוואות הנוח והפרקטי ביותר הן מבחינה כלכלית והן מבחינה אשר תשפיע על איכות החיים העתידית. סיבות רבות טמונות בשאלה של האם כדאי לקחת יועץ משכנתא. התשובה היא כן וההסברים הינם כדלקמן.
על יועץ משכנתאות ועל יתרונות
האם כדאי לקחת יועץ משכנתא ולשם מה? יועץ משכנתאות יכול להביע את דעתו האובייקטיבית ולהחליט את ההחלטה המושכלת. האם כדאי לקחת יועץ משכנתא על מנת להקטין את ההוצאות העתידיות? בין היתר, התשובה היא כן. יועץ המשכנתא הוא מקצועי והוא לא רק אובייקטיבי בדעותיו אלא אחד כזה שיכול ללוות אתכם בכל התהליך, מתחילתו ועד סופו.
יועץ משכנתאות אשר מתמחה במימון וכלכלה יכול לבנות תכנית ולזהות מבנה משכנתא המותאם ישירות על פי פרופיל פיננסי מדויק. הצלחת היועץ ואבחנתו באה לידי ביטוי בבחירת הלוואה אשר הריבית שלה נמוכה בטווח הקצר והארוך. כך למעשה ייראו החזרי המשכנתא וכך למעשה יהיה ניתן לחסוך עשרות אפי שקלים בתקופת ההחזר. כאן למעשה בא לידי ביטוי טיבו ומקצועיותו של יועץ המשכנתאות.
כיצד לבחור יועץ משכנתאות
- ערכו סקר שווקים באמצעות המדיה החברתית לרבות אתרי האינטרנט השונים. לאחר פילוח מעמיק, קבעו פגישה בסמוך לאזור מגוריכם ותהו לגבי פרמטרים כדלקמן.
- בקשו ובדקו מוניטין של היועץ, בקשו ממנו המלצות של לקוחות שעשו אצלו את התהליך, לפחות שתי לקוחות.
- בידקו האם חברת הייעוץ מורשית לעבוד עם הבנקים. ישנם לא מעט יועצים שאין להם הרשאה לעבוד עם בנקים.
- תבררו מה הוותק של היועץ בתחום.
האם כדאי לקחת יועץ משכנתא? האם הייתם הולכים לבית משפט ללא עורך דין? על אותו משקל אין ללכת לבנק ללא יועץ משכנתאות. צריך להבין שבין הבנק המלווה לבין הלקוח קיים ניגוד אינטרסים מובנה. הבנק מעוניין למכור כסף ביוקר ואילו הלקוח מעוניין ללוות בזול. כתוצאה מכך יש ניגוד אינטרסים מובנה בין הבנק לבין הלקוח.
אי לכך, הייעוץ של הבנקאי מוטה באופן טבעי לטובת הבנק ולא חשוב כמה נחמד יהיה אליכם. משכנתא היא עסקה גדולה ומהותית ויש לה השלכות פיננסיות לגבי הלווים למשך שנים ארוכות. ישנם המון מסלולים וכל מסלול יש לו ריביות שונות, יתרונות וחסרונות משלו. בנוסף ישנם פרמטרים נוספים המשפיעים על איכות המשכנתא. מדובר בהליך מורכב וקריטי ללווים. לכן, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות איכותי ומקצועי שיעשה עבורכם את כל העבודה מול הבנקים ויחסוך לכם עשרות אם לא מאות אלפי שקלים!
איך בוחרים חברת ייעוץ משכנתאות
ראשית צריך לברר שהיועץ או חברת הייעוץ הינם מורשים בבנקים. כלומר האם הבנקים מכירים באותה חברת ייעוץ. יועץ שהבנקים מכירים בו, ייתן ללקוח למלא כתבי הסמכה של הבנקים השונים. אין לעבוד עם יועץ שאין לו הרשאה. בנוסף, מומלץ לבדוק איזה רזומה יש ליועץ ומה הוותק שלו.
בתחום הזה לצערנו פועלים לא מעט יועצים ללא הכשרה מתאימה. לכן מומלץ לבדוק היטב את היועץ. לעיתים אנשים מתפתים לקחת ייעוץ בעלות מאוד זולה ומתפשרים על איכות היועץ. מצד אחד חסכו אלף ש"ח תשלום שכ"ט, מצד שני יש סיכוי שישלמו ביוקר על משכנתא לא מקצועית. לפעמים זול זה ביוקר!
קפיטל פקטור הינה חברת יועצי משכנתאות, המספקת שירותי ייעוץ ללקיחת משכנתא, ליווי מימוני ליזמי נדל"ן, השגת מימון לפרויקטים בתחום תמ"א 38, הלוואות לנדל"ן מסחרי, הלוואת לכל מטרה ועוד.
על משכנתא ועל ניכוי מס
נושא המיסוי במקרקעין הינו רחב וסבוך. אנו ננסה לפשט ולתחום רק לנושא המשכנתאות:
- כאשר אדם פרטי לוקח משכנתא, ההחזר החודשי לא מוכר לצורך מס.
- עצמאי אשר עובד בדירה שבבעלותו רשאי לנכות מהכנסותיו את החלק היחסי של הוצאות הבית, כולל את הוצאות הריבית בגין המשכנתא שלקח על הדירה. מדובר בחלק היחסי בדירה המשמש לעבודה.
- כאשר חברה לוקחת משכנתא (אפשרי), הוצאות הריבית מוכרות לצורך מס.
בהחזרי המשכנתא יש מרכיב על חשבון קרן ומרכיב על חשבון ריבית. אז מה שמוכר לצורך מס, זה מרכיב הריבית.
רגע לפני שתעלה השאלה האם כדאי למחזר משכנתא, יש צורך להבין מה זה מיחזור משכנתא והאם ניתן לבצע פעולה זו באופן עצמאי או האם כדאי לקחת יועץ משכנתא? מיחזור משכנתא זה הליך בו "מחזירים" המשכנתא הקיימת ולוקחים תמורתה משכנתא חדשה בד"כ בתנאים טובים יותר. הליך המיחזור יכול להתבצע בבנק המקורי או בבנק אחר. על מנת להגיע למיצוי פוטנציאלי של חיסכון, מומלץ להיעזר בשירותי חברת ייעוץ..
מהו תהליך של מחזור משכנתא
מטרת מיחזור המשכנתא הינה לשפר את תנאי המשכנתא הקיימים ולחסוך עשרות אם לא מאות אלפי שקלים של ריבית!החיסכון נובע בדרך כלל: מהוזלת הריביות ומשינוי מסלולי המשכנתא. אם כי, גם להגדלת ההחזר החודשי תהיה השפעה על תנאי המשכנתא ולכן גם על החיסכון. כדאי לפנות תחילה לבנקים אחרים ולגשת עם ההצעה הטובה ביותר שהתקבלה לבנק המקורי ולבקש השוואת או שיפור התנאים.
מבחינת נוחות והוצאות כספיות הנלוות למיחזור, עדיף לבצע בבנק המקורי. בביצוע מיחזור בבנק האם לא תצטרכו לשלם שוב על שמאות, תמנעו מרישום בטאבו. זאת בתנאי שבנק האם מוכן לפחות להשוות התנאים שהתקבלו מבנקים אחרים.
על תהליך של מחזור משכנתא
לפני שמתחילים את הליך המיחזור, יש לבדוק תחילה כדאיות מיחזור. לשם כך יש להתקשר למוקד המשכנתאות של הבנק ולבקש דוח יתרות לסילוק משכנתא. את הדוח הזה יש להעביר לחברת ייעוץ משכנתאות, על מנת לבדוק את גובה החיסכון הפוטנציאלי. ניתן לשלוח אלינו את הדוח לבדיקה. איננו גובים כסף על בדיקת כדאיות מיחזור. כנסו לקישור הבא: ביטוח משכנתא השוואת מחירים.
קפיטל פקטור הינה חברה לייעוץ משכנתאות, המספקת שירותי ייעוץ לאנשים פרטיים בנושאי מיחזור משכנתא ומשכנתא חדשה. כמו כן, ייעוץ וליווי ליזמי נדלן, קבוצות רכישה, תמ"א 38.
האם כדאי לפרוע משכנתא? יש לא מעט סיבות ותשובות לשאלה האם כדאי לסלק משכנתא. לעיתים חלק מהלווים מקבלים סכום חד פעמי גבוה כגון ירושה, קרן השתלמות שמשתחררת אפילו זכייה בפרס. מתעוררת השאלה במקרה זה האם כדאי לפרוע את המשכנתא. ראשית, נקדים ונאמר שהתשובה מורכבת יותר ממה שנוטים לראות. אינטואיטיבית, רוב הלווים ירצו לפרוע את המשכנתא. אך צעד זה הוא לא תמיד המומלץ ביותר.
כך למשל, אם החזר המשכנתא הקיימת איננו מהווה נטל על הלווים, כדאי בהחלט לשקול בחיוב רכישת דירה נוספת להשקעה. כמובן שהדבר תלוי במספר פרמטרים כגון: גובה הסכום שקיבלנו, שווי הדירה להשקעה, סכום המשכנתא הנדרשת. מומלץ לתכנן כך, שהשכירות תתקבל על הדירה תכסה את המשכנתא שנלקחה עליה. כאמור, נושא זה מורכב וקצרה היריעה מלפרט את מכלול הגורמים בהם יש להתחשב. מומלץ לפנות לחברת ייעוץ לפגישה ראשונית.
טיפים למבדק וסילוק משכנתא בפועל
במידה והחלטתם לאחר התלבטות לסלק עם הכסף שקיבלתם את המשכנתא, יש שתי אפשרויות. אפשרות אחת שהכסף מספיק לכיסוי כל המשכנתא ואז אין שום בעיה. אפשרות שניה, שהכסף מספיק לכיסוי חלק מהמשכנתא. במקרה כזה, יש משמעות גדולה מאיזה מסלולים כדאי לפרוע את הכסף. בחלק מהמסלולים ייתכנו קנסות פירעון מוקדם. אי לכך צריך להוציא מהבנק דוח יתרות משכנתא ולבדוק מהיכן כדאי לפרוע.
משכנתא טומנת בחובה הוצאות נסתרות רבות אשר רובנו אינם מודעים אליהם כלל ופעמים רבות יכולה לסכן את עתידנו והכלכלי. עובדה זו בולטת עוד יותר על רקע סביבת הריבית הנמוכה הנהוגה כיום בישראל. סביבה זו גורמת לכך כי רבים בוחרים לקחת משכנתא בריבית משתנה מה שמוביל לכך כי אנשים רבים אינם מודעים לכך כי בעתיד הריבית תעלה והחזרי המשכנתא שלהם יעלו בצורה ניכרת גם כן. מכיוון שחלק מרכזי במשכנתא הוא החזר הריביות לבנק הרי שעליית הריבית בעתיד יכולה להוביל להפסדים כספיים ואף לסיכון הנכס עצמו שעליו נלקחה המשכנתא. זוהי דוגמא אחת מני רבות אשר מחייבת בחינה מדוקדקת של המשכנתא לפני שלוקחים אותה.
הפתרון – יועץ משכנתא
כדי להתמודד עם המשכנתא בצורה הטובה ביותר הרי שיש מקום לפנות לכל הכלים אשר יכולים לעזור לנו בנושא. אחד הכלים הטובים ביותר הוא יועץ משכנתא אשר ייעץ לנו לגבי התנאים והתניות אשר מופיעים בהסכם המשכנתא. היועץ לא רק מומחה במשכנתאות אלא שהוא צבר ניסיון ארוך שנים וראה כבר הכול, לכן ניתן לומר כי זוהי כמעט חובה ללכת אליו אם אתם מעוניינים לחסוך כסף. יועץ משכנתאות מקצועי עבר הכשרה ארוכה בתחום והוא יכול לסייע בידינו להבין את הפינות הנסתרות של המשכנתא, לכן אין ספק כי כדאי מאוד לפנות אל היועץ ולהשתמש בשירותיו.
הקפידו על בחירת היועץ
כאשר אנו פונים אל יועץ מסוים חשוב מאוד כי נבחר יועץ איכותי ומקצועי. אין סיבה להתבייש לשאול את היועץ בנוגע לניסיונו בתחום ובנוגע להכשרה שהוא עבר. חשוב מאוד גם שנראה כי יש לנו קשר אישי עם היועץ ואנו מתקשרים על אותו גל. ההבדל בין יועץ טוב לרע יכול להיות קריטי מבחינת התשלומים שנצטרך לשלם ובשאלה האם נפסיד כסף עקב כך. לכן חשוב מאוד שנקפיד על בחירת היועץ הטוב ביותר שאנו יכולים להגיע אליו ונבין כי למעשה מרגע שנגיע אל היועץ חצי מהדרך להבנת המשכנתא נעשתה.
זכרו מדובר בכלי היכול לחסוך כסף רב
אכן הליכה ליועץ משכנתא כרוכה בהוצאה כספית מסוימת, אך עלינו לזכור כי לקיחת משכנתא לרכישת דירה היא לרובנו העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שנבצע בחיים ועל כן אנו צריכים לקחת כל עזרה אשר ניתן לקבל. לכן, גם פעמים רבות שווה להוציא סכום כסף נמוך יחסית כשהדבר יחסוך לנו בסיכומו של דבר הרבה יותר כסף. כאשר אתם מתלבטים האם לפנות ליועץ משכנתאות הסתכלו על התמונה הכללית ותבינו כי כדאי מאוד להשקיע כסף בתחום זה.
לסיכומו של דבר יועץ משכנתאות הוא כלי הכרחי בכדי שנוכל להתמצא בנבכי המשכנתא המסובכת, לכל אחד הלוקח משכנתא כדאי להתייעץ עם היועץ לפחות פעם אחת בכדי שהוא יסביר לנו אותה וייכנס אתנו לפרטים הקטנים ביותר שלה.
הבית החדש עומד כבר בפתח החלום, הרצון להפסיק ולשכור דירה נוכח תשלומים בלתי פוסקים וגבוהים, עומדת על הפרק, הרצון לשינוי כבר בפתח. מה עושים? מה חשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא? מהי ריבית משכנתא טובה? שאלות כאלה ואחרות לרבות ייעוצו של היועץ המקצועי, תעמודנה לצד השאלה העיקרית, כל מה שרציתם לדעת על הצמדה, מדד ועל משכנתא בו זמנית.
על משכנתא וסוגי ריביות
הבנקים מציעים היום קשת רחבה של מסלולי משכנתא, זה לא פשוט לאדם מהשורה להתמקצע בכל סוגי המסלולים המוצעים. צריך להבין שמשכנתא טובה מורכבת משני גורמים (לפי הסדר הזה): המסלולים הנכונים ביותר והריביות הנמוכות ביותר. על מנת לחדד את הנקודה, לפעמים מוצע ללקוח מסלול בריבית נמוכה שעל פניו נראה אטרקטיבי ביותר! אך הלקוח לא יודע שעדיף לו לבחור מסלול אחר בריבית מעט גבוהה יותר. לבניית תמהיל משכנתא יש משמעות עצומה על הריבית המצטברת שיחזירו הלווים לאורך חיי ההלוואה.
על הצמדה ועל יתרון
האם כדאי לקחת משכנתא צמודה למדד? התשובה מורכבת מכדי שנוכל לבטא אותה בכמה שורות. אם ננסה לתמצת, ללקוח שמעוניין בהחזר חודשי נמוך או לקוחות שעקב הכנסתם הנמוכה הם מחויבים על ידי הבנק לעמוד בהחזר מסוים, כדאי לשקול בחיוב אפיק צמוד. כיוון שהוא מאפשר החזרים חודשיים נמוכים (בתחילת חיי המשכנתא). מצד שני, סביר להניח שהחזרים אלה ילכו ויגדלו עם השנים ובנוסף יתרת הקרן עלולה שלא לקטון בכלל (ואף לעלות) בשנים הראשונות. לכן, כאשר שוקלים לשלב אפיקים מדדיים מומלץ לבדוק אינפלציה עכשווית וצפי אינפלציוני לשנים הבאות.
קפיטל פקטור הינה חברה לייעוץ משכנתאות המספקת שירותי ייעוץ לאנשים פרטיים וליזמי נדל"ן. קפיטל פקטור תשיג את המשכנתא המשתלמת ביותר עבורכם ותחסוך לכם עשרות אלפי שקלים.
בסוגיית משכנתא ללא הון עצמי נפריד בין דירה ראשונה לדירה שנייה להשקעה.
משכנתא ללא הון עצמי לדירה ראשונה
עקרונית ניתן לקבל משכנתא עד 75% משווי הדירה. כיוון שמחירי הדיור עלו משמעותית בשנים האחרונות, נוצר קושי לגייס גם את ההון העצמי הדרוש, שעומד על 25% משווי הדירה. ללווים שאין באמתחתם סכום זה, ישנם מספר מקורות פוטנציאליים מהם ניתן לגייס:
- ניתן לשעבד את דירת אחד ההורים על מנת לגייס סכום זה.
- יש אפשרות לקחת הלוואה מקרן ההשתלמות של כ"א מבני הזוג, בתנאים מעולים- P – 0.5%
- ניתן לגייס הלוואה מהבנק (לא משכנתא) לשם השלמת הון עצמי.
משכנתא ללא הון עצמי לדירה שנייה
אין ספק שקניית דירה שנייה מהווה אפיק השקעה אטרקטיבי מאוד. שכן, גם מחיר הדירה מתייקר עם השנים וכך גם השכירות המתקבלת בגין הדירה. מומלץ לקנות בית שהשכירות המתקבלת בגינו תכסה את החזר המשכנתא החודשי. כידוע בקניית דירה שנייה, הבנק מוכן לתת משכנתא עד 50% משווי הדירה.
כל אפשרויות גיוס ההון העצמי הדרוש שהעלנו לגבי רכישת דירה ראשונה, תקפות גם ברכישת דירה שנייה. אם כי השגת ההון הדרוש לדירה שנייה יהיה קשה יותר, היות והלווה צריך להביא הון עצמי של 50%. אם כי, יש אפשרות לגייס משכנתא של 60% משווי הדירה! אפשרות נוספת לגיוס כסף להשלמת הון עצמי היא שיעבוד הדירה הראשונה. בקבלת משכנתא על בית קיים, הבנק מוכן לתת עד 50% משווי הבית, לאחר ניכוי גובה המשכנתא שנותרה.
קפיטל פקטור הינה חברה לייעוץ משכנתאות, המספקת שירותי ייעוץ לאנשים פרטיים ועסקים בנושאי מיחזור וסילוק משכנתא, הלוואות לנדל"ן מסחרי, הלוואת לכל מטרה ועוד.