כלל ראשון במשכנתא – הקפד על החזר חודשי מותאם ליכולתך

כאשר הדבר מגיע אל לקיחת משכנתא ישראלים רבים מנסים לגמור את המשכנתא כמה שיותר מהר ועל כן הם לוקחים החזר חודשי גדול מאוד המכביד על תקציבם ומונע מהם לנהל אורח חיים רגיל.

 

זוהי כמובן טעות וחשוב מאוד שההחזר החודשי יתאים למשכורות שני בני הזוג ולא יהווה יותר מ30% מיכולת ההחזר החודשית של בני הזוג. זכרו כי ככל שההחזר החודשי יותר גדול כך סביר שאיכות חייכם תרד, אין שום סיבה להפסיק לחיות בעקבות תשלומי המשכנתא.

 

 

כללי שני במשכנתא – אל תתבייש להתמקח עם הבנק

בכדי להגיע למשכנתא הטובה והמתאימה ביותר עלינו להתמקח עם הבנק על כל פרט ופרט, גם אם אינכם אוהבים לעשות זאת הרי שזכרו כי מדובר באחת ההוצאות הגדולות בחייכם ולכל פרט בה יש משמעות של עשרות אלפי שקלים.

 

אחת הדרכים הטובות ביותר להתמקח עם הבנק היא לבצע סקר שוק ולהבין מה התנאים השונים שמציע כל בנק ובנק, כך נדע האם נוכל לקבל עסקה טובה יותר ומה אנו יכולים לעשות בכדי לצאת כאשר ידנו על העליונה.

 

כלל שלישי במשכנתא – זכור את נושא הריבית

הריבית היא נתון מפתח כאשר הדבר נוגע אל המשכנתא, ככל שהיא יותר גדולה כך תשלמו יותר כסף בסופו של יום, כאשר לשבריר אחוז בריבית יכולה להיות משמעות של עשרות אלפי שקלים.

 

כאשר אתם ניגשים אל המשכנתא עליכם להחליט האם לקחת משכנתא עם ריבית משתנה או ריבית קבועה או לשלב בין השניים. ריבית קבועה היא כמובן בטוחה יותר בעוד הריבית המשתנה יכולה להניב חיסכון גבוה יותר אך היא גם מסוכנת יותר.

 

טיפים נוספים על ריבית משכנתא טובה.

 

כלל רביעי במשכנתא – היעזר ביועצים חיצוניים

בכדי אכן להגיע לתוצאה המיטבית במשכנתא כדאי ומומלץ ללכת ולהתייעץ עם נותני שירות מקצועיים אשר יוכלו לומר לנו מה כדאי לעשות ועל איזה פרטים חשוב שנתווכח עם הבנק ואילו פרטים אינם כה חשובים.

 

מכיוון שמדובר בנושא כה מורכב וסבוך, הרי שכל עזרה היא מבורכת ויכולה לחסוך לנו בסופו של יום כסף רב. בנוסף היועצים מספקים חוות דעת חיצונית ואובייקטיבית להצעות הבנק מה שמגביר את תחושת הביטחון שלנו ומאפשר לנו לחתום בלב שלם על המשכנתא.

 

כלל חמישי במשכנתא – בחר נכס המתאים לתקציבך

רבים שוכחים כי אחת הדרכים לחסוך במשכנתא היא מראש לבחור בנכס זול יותר אשר יתאים יותר לתקציבנו ולא יגרום לנו לשעבד את עצמנו אל סכומים מטורפים שלא נוכל לעמוד בהם.

 

לכן בעת קניית הנכס חשבו כבר על המשכנתא שתצטרכו לקחת בכדי לממנו והחליטו האם תוכלו לעמוד בה או שמא מדובר בהוצאה כספית גדולה מדי שתכביד על כיסכם ותמנע ממכם להנות מהנכס אותו קניתם. אין כל פסול להחליט לא לקנות נכס מכיוון שהמשכנתא שתצטרכו לקחת תהיה גדולה עליכם, ההפך מדובר בצעד חכם ונכון.

משכנתא – עול כלכלי יומיומי

עליות המחירים האחרונות בשוק הנדל"ן אינן מאפשרות כמעט לאף אדם בישראל לקנות דירה ללא לקיחת משכנתא. הצרה היא שעליות המחירים גררו גם את הקשחת התנאים של לקיחת המשכנתא מה שמוביל שההחזרים על המשכנתא רק הולכים וגדלים.

 

לא רק זאת אלא התחזיות מדברות על כך כי בעתיד כאשר תעלה הריבית יותר ויותר משקי בית יתקשו להחזיר את המשכנתא שלהם והם ייאלצו לקחת הלוואות נוספות או אף לוותר על הנכס שלהם. זהו כמובן תרחיש קיצון, אך אין ספק כי יותר ויותר אנשים שוקלים לסגור את המשכנתא אותה לקחו ולהחזיר את ההלוואה.

 

 

למי מומלצת סגירת משכנתא?

כמובן שאם זכיתם בלוטו ויש לכם סכום כסף אתו אתם יכולים לסגור את המשכנתא הרי שהדבר מומלץ ביותר. אך יתכן ואתם מעוניינים לסגור את המשכנתא גם אם כסף שחסכתם לאורך השנים בעמל וביזע, בנקודה זו יש לחשוב היטב על אפשרות הסגירה ולהבין מה המשמעויות שלה.

 

פעמים רבות, סגירת המשכנתא אכן מורידה מאתנו עול כלכלי יומיומי ומפנה לנו סכום כסף ניכר כל חודש, אך מנגד פעמים רבות סגירת המשכנתא תלווה בקנס כספי אותו הבנק יגבה מאתנו על הסגירה המוקדמת מה שהופך אותה ללא בהכרח כדאית. מכיוון שהבנק בנה על הכסף שלנו לשנים הבאות, כסף אשר כלל גם את הריבית על המשכנתא, הרי שהפירעון המוקדם מוביל לכך שהבנק יוצא מופסד מהעסקה ועל כן הוא גובה קנס עליה.

 

 

חשבו מראש על אפשרות זו

הקנס על סגירה מוקדמת של המשכנתא אינו הכרח וניתן בהחלט להתמקח עם הבנק בנוגע לקיומו. עם זאת, הוויכוח חייב להיעשות בעת החתימה על חוזה המשכנתא ולא לאחר מכן, מרגע שהחוזה סגור והקנס מופיע שם, לא תעזור לנו שום התמקחות ונאלץ לשלם את הכסף אם נרצה לפדות מוקדם את המשכנתא.

 

לכן תכנון מוקדם בנושא זה יכול לחסוך לנו עשרות אלפי שקלים ולתת לנו את האפשרות לשנות את התניה בחוזה הנוגעת לקנס על פירעון מוקדם. לעתים שווה לשלם קצת יותר על המשכנתא בכדי שלא נצטרך לשלם קנס מיותר על הפירעון המוקדם וגם על כך יש לחשוב.

 

לא בכל מחיר

לאור הדברים אשר עלו כאן יש לזכור כי לא בכל מחיר יש לבצע סגירה מוקדמת של המשכנתא. זכרו כי אם אתם יכולים להשקיע את סכום הכסף שאותו אתם מייעדים לסגירת המשכנתא באפיק אשר יניב תשואה גבוהה יותר מאשר הריבית על המשכנתא הרי שיש לחשוב על אופציה זו ולשקול לעשותה במקום פדיון המשכנתא.

 

ככל שנבוא בעיניים פקוחות יותר לתהליך ונהיה מודעים לעזים שהבנק מכניס בחוזה כך יקל עלינו לחסוך כסף. מכיוון שהמשכנתא היא העסקה הגדולה של חיינו חשוב מאוד לא להתעצל ולעבור על כל פרט ופרט בחוזה תוך כדי שאנו מבינים את המשמעות העתידית של פרטים אלו.

משכנתא – כשכלכלה פוגשת מציאות

המציאות הכלכלית במדינת ישראל שונה מאוד מן התיאוריות הכלכליות הקלאסיות אחת הדוגמאות המובהקות לכך הוא נושא הבעלות והשכירות על דירה. בעוד התיאוריות גורסות כי משתלם יותר לשכור דירה מאשר לקחת הלוואה ולהיות בעלים על דירה, המציאות הכלכלית מלמדת אותנו כי אין כמעט אחד במדינת ישראל שאינו רוצה להיות בעלים של דירה.

 

לכך סיבות רבות והגיוניות ששום תיאוריה כלכלית לא לוקחת בחשבון, כגון הרגשת הבעלות, היצע נמוך ולא מספק של דירות להשכרה ועוד. כאן בדיוק נכנסת לתמונה המשכנתא אשר מאפשרת לרבים מאתנו לשעבד את הנכס אותו אנו קונים בתמורה לקבלת הלוואה מן הבנק. חשוב להבין כי אם אנו לא מחזירים את המשכנתא הרי שהבית שלנו מעוקל ואנו ניכנס לצרות צרורות.

 

 

האם כדאי לי לקחת משכנתא?

לאור התיאוריות הכלכליות ישנה שאלה האם כדאי לנו לקחת משכנתא או שמא מדובר בטעות כלכלית. העניין הוא שמכיוון שאנו מעוניינים בבעלות על דירה ומכיוון שלרובנו אין את ההון העצמי לממן את הדירה הרי שאין ברירה אמתית פרט ללקיחת משכנתא. אך גם משכנתא צריך לדעת כיצד לקחת ואילו פרטים ונושאים חשובים בה.

 

אל תתביישו להתמקח עם הבנק על גובה הריבית אותה תיקחו, על משך התקופה של המשכנתא ולבצע סקר שוק בין בנקים שונים. זכרו כי לכל שבריר ריבית יכול להיות בסופו של יום משמעות כלכלית של עשרות אלפי שקלים, מה שכמובן ישפיע על חיי היום יום שלנו ויצמצם את התקציב החודשי שלנו.

 

היכנסו לפרטים הקטנים

בכדי להבטיח כי המשכנתא לא תוביל אותנו לצמצומים כלכליים מיותרים ואף לפשיטת הרגל ישנה חובה להיכנס ולהבין כל פרט קטן בחוזה המשכנתא. אם לא נתעמק בפרטים הקטנים הרי שסביר כי בכוונה או שלא הבנק ינצל זאת ואנו נפסיד כסף רב.

 

מכיוון שרוב האנשים אינם מבינים לעומק את מרבית הפרטים בחוזה המשכנתא הרי שניתן להתייעץ עם עו"ד או יועץ משכנתאות אשר ילוו אותנו בתהליך זה ויבטיחו כי נקבל את התנאים הטובים ביותר. זכרו כי לעתים כדאי להוציא סכום קטן על יועצים בכדי לחסוך כסף במקומות אחרים.

 

אל תתחייבו מעבר ליכולתכם

הרבה אנשים כאשר הם ניגשים אל המשכנתא מעוניינים לסיימה כמה שיותר מהר בכדי שלא תכביד על תקציבם החודשי. אך המשמעות של כך היא שלעתים אנשים לקוחים החזר חודשי הגבוה מיכולותיהם, דבר הגורם לכך שהם לא עומדים בהחזרי המשכנתא.

 

כזכור המשכנתא עובדת כך שאם אנו לא מצליחים להחזירה ביתנו מעוקל והוא הופך להיות רכוש הבנק, המשמעות היא שלצד כאב הלב שיגרם לנו אנו ניפגע גם באופן חמור מן הבחינה הכספית. לכן לעתים כדאי לשקול לקחת החזרים לתקופה ארוכה יותר, הגם שהמשמעות של כך היא תשלום כולל גדול יותר, ולא לנסות לסיים את המשכנתא כמה שיותר מהר.

חישוב החזרי משכנתא לא רק למתמטיקאים

להבדיל ממה שאנו נוטים לחשוב חישוב אינו רק לשימושים מתמטיים אלא יש לו משמעויות לכל אחד ואחד מהאנשים הפשוטים. הדוגמא בה אנו נעסוק היא חישוב החזרי משכנתא והמשמעויות העמוקות שיש לחישוב נכון שלהם. המשכנתא הן העסקאות הכלכליות הגדולות ביותר שבתי האב במדינת ישראל עוסקים בהן יש לזכור זאת כאשר אנו ניגשים אל ביצועיהן.

 

מכאן החשיבות העצומה בחישוב נכון של החזרי המשכנתא, החישוב אינו רק שאלה תיאורטית של כמה נקבל בחודש אלא גם נוגע לצדדים פרקטיים יותר שבהם אנו צריכים להחליט כמה מהתקציב החודשי שלנו נקדיש למשכנתא.

 

 

כיצד זה נעשה בפועל?

חישוב ההחזרים בפועל אינו כה מסובך מרגע שמבינים את עקרונותיו. חשוב להבין כי החזר המשכנתא נקבע בראש ובראשונה לא רק מהיקף ההלוואה אלא גם מגובה הריבית על ההלוואה. מכיוון שההלוואה היא לרוב מאוד גדולה הרי שהריבית משחקת כאן תפקיד משמעותי ביותר ומשפיעה על הסכום הכולל שנחזיר בסופו של יום.

 

כמובן שגודל ההחזר נקבע גם מגודל ההלוואה אותה לקחנו בהתחלה, אך משתנה משמועתי לא פחות היא השאלה לכמה זמן לקחנו את ההלוואה וכמובן שככל שלקחנו הלוואה לזמן קצר יותר כך ההחזר יהיה גדול יותר.

 

אילו החזרים חודשיים כדאי לי לקחת?

אחת השאלות הגדולות ביותר שיש לתת עליהן את הדעת בנושא החזרי המשכנתא היא מה עדיף לנו לעשות החזר חודשי נמוך לטווח ארוך או החזר חודשי גבוה לטווח קצר. החזר חודשי לטווח ארוך משמעו כי נחזיר כל חודש פחות כסף אך בסופו של יום נשלם סכום גדול בהרבה מההלוואה אותה לקחנו, הסיבה היא כמובן הריבית אותה הזכרנו לפני כן והשפעתה על ההחזרים מנגד אם נחזיר כל חודש סכום גדול יותר הרי שבסופו של דבר הסכום הכולל אותו נשלם לבנק יהיה נמוך בהרבה.

 

החיסרון של החזר גדול יותר הוא שהדבר מכביד על התקציב החודשי של המשפחה ומונע ממנה לחיות את חיינו כמו שצריך. לכן עלינו למצוא את נקודת האיזון בהחזרים החודשיים כך שמחד לא נשלם סכום גדול מדי לבנק ומנגד לא נצטרך לקצץ יותר מדי בהוצאות אחרות שלנו.

 

האם כדאי להיעזר באנשי מקצוע?

משכנתא אינה עניין פשוט כלל ועיקר וכאמור מדובר בחת העסקאות הגדולות ביותר שמשקי הבית מבצעים. עקב חשיבותה ומורכבותה של המשכנתא אחד הפתרונות הטובים ביותר להתמודד עמה הוא לפנות אל ייעוץ מקצועי אשר יוכל להכווין אותנו אל הפתרונות הטובים ביותר.

 

חשוב כי הייעוץ יהיה מותאם אלינו אישית ולצרכים והרצונות שלנו, כמו כן חשוב כי נפנה אל יועץ בעל ניסיון רב אשר חווה דבר או שניים בקריירה ויתכנן קדימה מה הם ההחזרים המתאימים לנו. חישוב החזרי המשכנתא וידיעה מה הם ההחזרים המתאימים לנו הם אחד מהדברים החשובים שנעשה בחיינו ועל כן אנו מוכרחים להיעזר בכל עזרה אפשרית.

משכנתא – בררו היטב לפני שאתם לוקחים

משכנתא טומנת בחובה הוצאות נסתרות רבות אשר רובנו אינם מודעים אליהם כלל ופעמים רבות יכולה לסכן את עתידנו והכלכלי. עובדה זו בולטת עוד יותר על רקע סביבת הריבית הנמוכה הנהוגה כיום בישראל. סביבה זו גורמת לכך כי רבים בוחרים לקחת משכנתא בריבית משתנה מה שמוביל לכך כי אנשים רבים אינם מודעים לכך כי בעתיד הריבית תעלה והחזרי המשכנתא שלהם יעלו בצורה ניכרת גם כן.

 

מכיוון שחלק מרכזי במשכנתא הוא החזר הריביות לבנק הרי שעליית הריבית בעתיד יכולה להוביל להפסדים כספיים ואף לסיכון הנכס עצמו שעליו נלקחה המשכנתא. זוהי דוגמא אחת מני רבות אשר מחייבת בחינה מדוקדקת של המשכנתא לפני שלוקחים אותה.

 

 

הפתרון – יועץ משכנתא

בכדי להתמודד עם המשכנתא בצורה הטובה ביותר הרי שיש מקום לפנות לכל הכלים אשר יכולים לעזור לנו בנושא. אחד הכלים הטובים ביותר הוא יועץ משכנתא אשר ייעץ לנו לגבי התנאים והתניות אשר מופיעים בהסכם המשכנתא. היועץ לא רק מומחה במשכנתאות אלא שהוא צבר ניסיון ארוך שנים וראה כבר הכול, לכן ניתן לומר כי זוהי כמעט חובה ללכת אליו אם אתם מעוניינים לחסוך כסף.

 

יועץ משכנתאות מקצועי עבר הכשרה ארוכה בתחום והוא יכול לסייע בידינו להבין את הפינות הנסתרות של המשכנתא, לכן אין ספק כי כדאי מאוד לפנות אל היועץ ולהשתמש בשירותיו.

 

הקפידו על בחירת היועץ

כאשר אנו פונים אל יועץ מסוים חשוב מאוד כי נבחר יועץ איכותי ומקצועי. אין סיבה להתבייש לשאול את היועץ בנוגע לניסיונו בתחום ובנוגע להכשרה שהוא עבר. חשוב מאוד גם שנראה כי יש לנו קשר אישי עם היועץ ואנו מתקשרים על אותו גל.

 

ההבדל בין יועץ טוב לרע יכול להיות קריטי מבחינת התשלומים שנצטרך לשלם ובשאלה האם נפסיד כסף עקב כך. לכן חשוב מאוד שנקפיד על בחירת היועץ הטוב ביותר שאנו יכולים להגיע אליו ונבין כי למעשה מרגע שנגיע אל היועץ חצי מהדרך להבנת המשכנתא נעשתה.

 

זכרו מדובר בכלי היכול לחסוך כסף רב

אכן הליכה ליועץ משכנתא כרוכה בהוצאה כספית מסוימת, אך עלינו לזכור כי לקיחת המשכנתא היא לרובנו העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שנבצע בחיים ועל כן אנו צריכים לקחת כל עזרה אשר ניתן לקבל. לכן, גם פעמים רבות שווה להוציא סכום כסף נמוך יחסית כשהדבר יחסוך לנו בסיכומו של דבר הרבה יותר כסף.

 

כאשר אתם מתלבטים האם לפנות ליועץ משכנתאות הסתכלו על התמונה הכללית ותבינו כי כדאי מאוד להשקיע כסף בתחום זה. לסיכומו של דבר יועץ משכנתאות הוא כלי הכרחי בכדי שנוכל להתמצא בנבכי המשכנתא המסובכת, לכל אחד הלוקח משכנתא כדאי להתייעץ עם היועץ לפחות פעם אחת בכדי שהוא יסביר לנו אותה וייכנס אתנו לפרטים הקטנים ביותר שלה.

מה זה בעצם מחזור משכנתא?

רובנו לוקחים משכנתא אחת בחיינו, אך מטבע הדברים לרוב לקיחתה הינה למשך זמן ארוך והיא מלווה אותנו למשך עשרות שנים. במהלך השנים ישנה אפשרות למחזר את המשכנתא כשמשם הפעולה ניתן להבין מה המשמעות של מהלך זה. מחזור משכנתא הוא למעשה לקיחת משכנתא אחרת במקום זו הקיימת והחלפת ההלוואה הישנה בחדשה.

 

כמובן שהמחזור נעשה מתוך ציפייה לחסכון בכסף, הן של החזר התשלומים החודשי והן בהחזר הסופי של כל סכום המשכנתא. בשורות הבאות ננסה לבחון באילו תנאיה זו מתממשת ומה צריך לקרות בשוק בכדי שהדבר יתרחש. הכי חשוב לזכור כי אין מתנות חינם בחיים ולכן צריך להיכנס לנושא זה מודעים וערים לכל האפשרויות הקיימות.

 

 

אילו סיבות יש למחזור משכנתא?

כדאי לרוב למחזר משכנתא כאשר אחד מתנאי השוק משתנים ואנו צפויים לקבל תנאים טובים יותר בהסכם המשכנתא. לרוב מדובר על מצבים בהם הריבית בשוק יורדת ואז אנו יכולים להוריד את הריבית על המשכנתא השנייה ועקב כך לשלם סכומים נמוכים יותר כל חודש ובסך הכול הכללי. לעתים דווקא משתלם יותר לבצע החזר משכנתא כאשר יכולת ההחזר החודשי שלנו עולה ואנו מעוניינים לסיים את המשכנתא בזמן קצר יותר.

 

המשמעות היא שבסך הכול נשלם פחות ריבית לבנק וההלוואה שלנו תקטן. כמובן שניתן לעתים רחוקות להצדיק מחזור משכנתא גם כאשר נשלם עליה יותר, מצבים אלו מתרחשים כאשר ההחזר כל חודש גדול מדי ודורש מאתנו סכומים שאין ביכולתנו לעמוד בהם.

 

נקודות חשובות נוספות כאשר ממחזרים משכנתא?

כאשר אנו ממחזרים משכנתא חשוב מאוד שנסתכל על נקודות נוספות, ראשית חשוב שנוודא כי ערך הדירה שלנו לא ירד במהלך התקופה מה שלמעשה אומר כי נקבל בהלוואה השנייה סכום נמוך יותר ולא יהיה לנו כלל שווה לבצעה. כמובן שההפך הוא גם נכון ואם ערך הדירה עלה בצורה משמעותית יתכן ונוכל לקבל סכום גבוה יותר על הדירה.

 

נקודה נוספת שיש לבחון היא האם על המשכנתא הישנה נצטרך לשלם עמלת פירעון שהמשמעות שלה היא שיתכן וכל מהלך המחזור כלל לא משתלם. לכן כאשר אנו ניגשים לביצוע מהלך המחזור חשוב מאוד שנסתכל על השורה הסופית ונבין מה המשמעות שלה.

 

שימו לב לפרטים הקטנים

כאשר אנו עורכים את התחשיב הסופי של השאלה האם כדאי לנו או לא למחזר את המשכנתא הרי שיש לשים לב לכל הפרטים ובכלל זה לשאלת ביטוח החיים אשר יתכן ובמשכנתא החדשה לא תתאפשר לנו, פנייה לשמאי חדש במידה והדבר יידרש על ידי הבנק, פנייה לנוטריון בשביל המסמכים לבנק, ועוד ועוד תשלומים קטנים המסתתרים בעת תשלום המשכנתא. רק התחשבות בכל הפרטים ובכל המחירים תוכל לומר לנו האם כדאי למחזר את המשכנתא והאם להתחיל תהליך זה או שמא לזנוח אותו ולשלם את המשכנתא הקודמת.

מה המשמעות של גרירת משכנתא?

גרירת משכנתא היא למעשה פעולה בה הלווה מעביר את השעבוד על הנכס הקיים לנכס אחר, כמובן שעל הנכס החדש להיות בשווי הנכס הקודם או שנצטרך להוסיף בכדי לכסות חלק מהמשכנתא. ככלל הבנק אינו צריך להערים קשיים בפניכם אם אתם רוצים לבצע גרירת משכנתא וזהי זכותכם המלאה. עם זאת זכרו כי לרוב גרירת המשכנתא מלווה בבירוקרטיה רבה ופעמים רבות כמוה כהוצאת משכנתא חדשה. לכן כאשר אנו מחליטים האם לבצע גרירה או לא עלינו לקחת זאת בחשבון ולחשוב על המשמעויות הכרוכות בכך.

 

 

מתי כדי לבצע גרירת משכנתא?

גרירת משכנתא תתרחש לרוב כאשר אנו קונים נכס חדש ומעוניינים למכור את הישן. המשכנתא היא למעשה מסמך הקובע כי הנכס משועבד לבנק ממנו לקחנו את ההלוואה, לכן הבנק לא יאפשר לנו למכור את הנכס הישן כל עוד יש עליו משכנתא. הפתרון שרבים בוחרים בו הוא כאמור גרירת משכנתא המתאפשרת כאשר אנו רוצים לטפל בנושא זה ולאפשר את מכירת הדירה.

 

יש לשים לב כי פעמים רבות ישנה תקופת ביניים בה מכרנו את הנכס הישן ואנו ממתינים לרישומה של החדשה, במקרים כאלה לא ניתן עדיין לרשום את המשכנתא על הדירה הישנה. לכן, הבנק מאפשר לחסל את המשכנתא בתמורה ליצירת ערבות בנקאית אשר מהווה מעין בטוחה של הבנק עד אשר תוכלו לרשום את המשכנתא החדשה על הדירה שקניתם.

 

איך מבצעים גרירה?

הביצוע הטכני של הגרירה עצמה דורש מאתנו ללכת לבנק ולדבר עם נציג המשכנתאות שלנו. אכן מדובר במהלך טכני, אך הוא יכול להיות סבוך ולשאת בחובו סיכונים רבים ולכן מומלץ לא רק לפנות אל הבנק אלא גם להתייעץ עם עו"ד או יועץ משכנתאות אשר יסבירו לנו במה הדברים כרוכים. זכרו כי המשכנתא היא אחד הדברים הסבוכים שרוב משקי הבית מבצעים ולכן לא כדאי לחסוך בייעוץ אשר יינתן לנו בנושא.

 

בכדי להימנע מטעויות אשר יכולות להעלות לכם כסף רב בעתיד בחנו היטב את הפרטים השונים שהבנק מספק וקראו את החוזה הלוך וחזור בכדי לראות שאתם מבינים ומסכימים לכל התניות בו.

 

מתי לא כדאי לבצע גרירה?

כאמור לרוב גרירת משכנתא מתבצעת כאשר אנו רוצים לחסל את המשכנתא הישנה שלנו. סגירת משכנתא ישנה אפשרית לא רק באמצעות גרירה אלא לעתים גם באמצעות פירעון מוקדם. לכן יש לבחון עם הבנק לשנו האם קיימת אפשרות לפירעון מוקדם ואם כן האם ישנה עמלת פירעון מוקדם ומה גובהה. אם אין עמלת פירעון מוקדם בהחלט יתכן כי כדאי לנו לסגור את המשכנתא הישנה ולא לגרור את המשכנתא הישנה וכך לחסוך חלק מתשלומי הריבית.

 

ההחלטה בנושא זה תלויה בריבית הנהוגה במשק ביום העסקה ובריבית שהייתה נהוגה בעת לקיחת המשכנתא, כמו גם בגובה עמלת הפירעון המוקדם. גם בנושא זה כדאי להתייעץ עם מומחים לתחום וכדאי גם לשים לב מראש בעת חתימת המשכנתא הראשונית.

הקפאת משכנתא עקב קשיים כלכליים

המקרה הראשון בגינו ניתן להקפיא משכנתא נוגע להקפאתה עקב קשיים כלכליים. לרוב כאשר ניחתה עלינו מכה כלכלית לא צפויה נרצה להקפיא את המשכנתא וזאת מכיוון שהיא מהווה נטל כלכלי גבוה המשפיע על רבים ממשקי הבית במדינת ישראל. כאשר אנו עוסקים בהקפאה מסוג זה חשוב שנברר האם ההקפאה היא רק של תשלומי המשכנתא או גם של תשלומי הריבית.

 

פעמים רבות הבנק בעת ההקפאה הבנק ידרוש מאתנו להחזיר את תשלומי הריבית וחשוב שנהיה מודעים לכך בעת ההקפאה ושניקח זאת בחשבון בעת חישוב מצבנו הפיננסי.

 

 

האם תמיד ניתן להקפיא משכנתא?

כאשר אנו באים לחתום על חוזה משכנתא, חשוב שנזכור כי מדובר באחד החוזים החשובים שנעשה בחיים. מכאן שכדאי להתייעץ עם גורמים מקצועיים רבים אשר ייעצו לנו בנוגע לטיב החוזה ובנוגע לתניות המופיעות בו. אחת מהתניות החשובות ביותר נוגעות כאמור לנושא הקפאת המשכנתא עקב קשיים כלכליים ולתנאים המתירים לעשות זאת. לכן כאשר אנו חותמים על החוזה מול הבנק חשוב מאוד שנשים לב מה אומרת התניה בנושא זה.

 

כך לדוגמא ייקבע מראש לאיזה תקופה אנו יכולים להקפיא את התשלומים, איזה חלק מהתשלומים אנו יכולים להקפיא והאם בכלל אנו זכאים להקפאה. אל תשאירו את בירורם של נושאים אלו כשתגיע הצרה אלא עשו זאת מראש, בנוסף אלו בדיוק המקומות בהם ניתן להתמקח עם הבנק ולדאוג לתנאים טובים והוגנים יותר כלפינו הלקוחות.

 

זכרו אין מדובר בשירות חינמי

כאשר אנו מחליטים להקפיא את המשכנתא חשוב מאוד שנזכור שאין מדובר בשירות חינמי שהבנק נותן לנו ובהחלט ייתכן שבעתיד ניאלץ לשלם סכום מסוים עקב ההקפאה. איזה סכום והאם באמת נידרש לתשלומו הדברים הללו יקבעו בחוזה עליו דיברנו בפסקה הקודמת.

 

לכן לפני שאנו מחליטים להקפיא את המשכנתא חשוב שנבוא בעיניים פקוחות ונחשב היטב מה המשמעות של הקפאה זו, יתכן ולאחר התחשיב שנבצע נגלה כי כלל לא כדאי לנו להקפיאה. גם במקרה זה רצוי להתייעץ עם בעל מקצוע אשר יעזור לנו להבין האם כדאי להקפיא את המשכנתא או שמא מדובר בבזבוז כסף.

 

הקפאת משכנתא עקב מעבר נכס

המונח הקפאת משכנתא משמש לא רק למקרים של קשיים כלכליים אלא גם בעת מעבר נכס. כמובן ששני המקרים שונים זה מזה וכך גם התניות בחוזה המשכנתא שונות לגביהם. משכנתא היא למעשה הלוואה שאנו מקבלים בתמורה לנכס מסוים, בכדי שהיא תהיה תקפה הרי שיש חובה שאכן אותו נכס יהיה בבעלותנו.

 

מכיוון שבעת מעבר נכס יכולה להיות תקופה בה לא יהיה בבעלותנו אף נכס הרי שעקב תנאיה הבסיסיים של המשכנתא יש צורך בהקפאתה המלאה. כמובן שהקפאה זו כפי שאמרנו אינה דומה להקפאה עקב קשיים כלכליים וסביר שעלותה תהיה פחותה בהרבה. לכן, אם אתם מעוניינים לעבור נכס, המשכנתא לא צריכה להיות בעיה מבחינתכם.

רבים מאיתנו חולמים על הרגע שבו נקים משפחה ונממש את הייעוד המרכזי ה בחיינו שהוא גידול וחינוך ילדנו תחת קורת גג שתהווה את ביתנו.

 

בישראל בשונה ממדינות מערביות רבות הדבר הבסיסי ביותר לכל זוג אשר בתחילת דרכו הוא להשיג סכום ראשוני ולרכוש בית, אפילו קטן שיהווה מקפצה לעתיד ובטחון לילדים שיבואו בהמשך. זוהי נורמה מאוד מושרשת בחברה הישראלית-מהיהודי הנודד בגלות הפכנו לעם ששורשיו נטועים עמוק.

 

זוהי הסיבה שתחום המשכנתאות רק הולך ומתפתח עם השנים וכיום ישנם למעלה מ-36 מסלולי משכנתא אשר מותאמים לכל אחד ואחד הנקבעים ע"י בנק ישראל והבנקים. אותם מסלולים מותאמים על פי פרמטרים שונים, על פי יכולות כלכליות, הון עצמי ראשוני, השכלה וכדו'.

 

 

היתרונות הרבים לכל הצדדים הוא ברור-מצד אחד הרוכשים אשר פורסים את המשכנתא לשנים רבות ובמסלול וריבית אשר הם בחרו והיו שותפים לה ומצד שני הבנק אשר מחזיק בנכס בתור בטחונות, מקבל רווח נקי במשך השנים על הנכס שרק מהמיר בערכו ולעיתים קרובות ממשיך הבנק וממחזר משכנתא על פי רצונותיו של הלקוח.

 

כפי אמרנו ישנם מסלולים רבים ופרמטרים משתנים שהבנקים מציעים לנו במהלך תהליך קבלת ההחלטות הראשונית לפני הרכישה של הנכס או מחזור משכנתא למטרות שונות: קיימות משכנתאות במסלול של הלוואה הצמודה למדד בריבית קבועה, הלוואה צמודה למדד בריבית משתנה הינה מסלול נוסף בו מסלולי הקרן והריבית צמודים למדד וישנה גם הלוואה ומשכנתא הניתנת בצמוד לשער הדולר לתקופה של 25 שנה.

 

בשורה התחתונה כולנו רוצים בטחון כלכלי ובישראל של העשורים האחרונים ההשקעה הטובה ביותר לעתיד כלכלי בטוח הוא ללא ספק רכישת בית שכן כרגע המגמה נמצאת ללא ספק בעלייה מתמדת ורבים אשר רכשו נכס לפני שנים לא רבות כיום מחזרו את המשכנתא והצליחו לשדרג את מעמדם אפילו עוד יותר.

מהי משכנתא בריבית משתנה?

משכנתא בריבית משתנה, כשמה כן היא. הינה משכנתא שהריבית משתנה לפי האילוצים של אותו המסלול המשובץ במשכנתא. נמנה עבורכם את המסלולים העיקריים בהם הריבית משתנה.

 

 

סוגי מסלולים עיקריים בריבית משתנה

• מסלול בריבית פריים – הריבית יכולה להשתנות כל חודש. לפי החלטת בנק ישראל.
• מסלול משתנה כל 5 שנים צמודה – הריבית תשתנה כל 5 שנים ובנוסף צמודה למדד.
• מסלול משתנה כל 5 שנים לא צמוד – הריבית תשתנה כל 5 שנים, אך לא צמודה.

 

ישנם מסלולים נוספים למשל: ריבית משתנה כל שנה, ריבית משתנה כל שלוש שנים ועוד (לכל בנק מסלולים יחודיים משלו). למסלולים אלה יתרונות וחסרונות.

 

חיסרון עיקרי – הלווה לוקה באי בהירות לגבי ההחזרים העתידיים.

יתרון עיקרי – ניתן לפרוע את המשכנתא בתחנות היציאה ללא קנסות. במסלול פריים ניתן לפרוע בכל עת.

 

קפיטל פקטור הינה חברה לייעוץ וליווי משכנתאות וליווי מימוני ליזמי נדל"ן. אנו יודעים להשיג עבורכם את המימון המשתלם ביותר.