גובה החזר משכנתא חודשי

באופן טבעי רוב האנשים שלוקחים משכנתא מעוניינים בהחזר משכנתא חודשי נמוך. אך משכנתא נלקחת בדרך כלל לטווחים ארוכים. לכן ההסתכלות הרגעית על ההחזר החודשי עכשיו עלולה להיות בעורכי הלווים בהמשך. צריך להסתכל בין השאר גם על הריבית הנצברת לאורך חיי המשכנתא. זו למעשה הריבית שישלמו הלווים בפועל עד לסיום המשכנתא. כמובן שצריך להסתכל גם על ההחזרים החודשיים העתידיים.

אין קורלציה בין החזר חודשי נמוך למשכנתא טובה. במילים פשוטות, החזר משכנתא נמוך אינו מעיד שקיבלתם משכנתא טובה. לפעמים זה ההיפך. בדרך כלל הבנק יהיה מוכן לתת ריביות נמוכות יותר במסלולים שהוא מרגיש איתם יותר נוח. במובן שבמסלולים אלה הבנק שומר על הערך הריאלי של הכסף. לפעמים הגדלת ההחזר החודשי בסכום זעום יכולה לחסוך ללווים עשרות עד מאות אלפי שקלים במשכנתא.

מהו החזר משכנתא חודשי מכסימלי?

החזר משכנתא חודשי אינו יכול להיות גבוה משליש מההכנסה הפנויה נטו. כלומר מההכנסה נטו בניכוי התחייבויות חודשיות כגון החזרי הלוואות ו/או תשלומי מזונות וכדומה. אם כי, לעיתים מתירים הבנקים ללווים החזר חודשי של עד כ- 40% מההכנסה הפנויה נטו.

האם ההחזר החודשי יכול לגדול עם הזמן?

בוודאי. מה שמשפיע על מידת היציבות של ההחזרים החודשיים של המשכנתא, זה המסלולים שמשובצים בתמהיל המשכנתא. משכנתא שמושפעת מגורמים אינפלציוניים, ריבית פריים ועלות גיוס הכסף של הבנק המלווה תגרום להחזרים החודשיים לגדול במידה ותהיה התפרצות אינפלציונית, או כאשר ריבית הפריים תעלה או כאשר עלות גיוס הכסף של הבנק תעלה.

מהם הגורמים שמשפיעים על גובה ההחזר החודשי?

• תמהיל המשכנתא– המסלולים שמהם מורכבת המשכנתא. לתמהיל יש השפעה גדולה מאוד על מידת  היציבות של ההחזר החודשי.
• ריביות המשכנתא– לאחר שמתכננים את התמהיל יש להתמקח עם הבנקים על גובה הריבית. ככל שהריביות יהיו נמוכות יותר כך ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר. והריבית המצטברת שתשלמו תהיה
  נמוכה יותר.
• אחוז מימון המשכנתא– זהו גובה המשכנתא שנלקח יחסית לשווי הבית.

לדוגמא: בית בשווי 1 מיליון ₪. גובה המשכנתא שנלקח 700,000 ₪. סכום זה מהווה 70%. זהו אחוז המימון. ככל שאחוז המימון יהיה נמוך יותר הריביות שניתן יהיה לקבל, תהיינה נמוכות יותר. לכן גם ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר.

מהו גובה ההחזר החודשי המומלץ?

החזר המשכנתא החודשי מומלץ שלא יהיה גבוה מ- 25% עד 30% מההכנסה הפנויה נטו. ככל שההכנסה נטו של הלווים נמוכה יותר, כדאי להיצמד לרף התחתון. כלומר החזר משכנתא חודשי שלא יהיה גבוה מ- 25% מההכנסה נטו של הלווים. ככל שההכנסה גבוהה אפשר להיות פחות שמרנים ולהגדיל את גובה ההחזר החודשי בהתאם.

האם ניתן לתכנן החזר חודשי של משכנתא?

כעיקרון כן. כאשר קונים דירה חדשה מקבלן וצריך להעביר חלק מהמשכנתא, זה לא קל לזוג צעיר לשלם גם שכירות חודשית וגם לעמוד בתשלום משכנתא בו זמנית. מה שאפשר לעשות זה לקחת את המשכנתא כמו הלוואת גישור או הלוואת גרייס, בהלוואות אלה ההחזר החודשי נמוך ומורכב רק מהריבית החודשית, ללא מרכיב הקרן. לאחר מספר חודשים שהבית מוכן ולא יהיה צורך בשכירות, החזרי המשכנתא יגדלו ויהיו מורכבים מקרן וריבית.
כמו כן, ניתן לתכנן משכנתא בצורה כזו שההחזרים החודשיים לאחר תקופת זמן מסוימת יתחילו לקטון.

מה קורה אם לא עומדים בתשלומי המשכנתא?

פיגורים בהחזרים החודשיים של המשכנתא יכולים לפגוע בעתיד בלקוח במידה וירצה לבצע מיחזור משכנתא, אפילו בבנק אחר. כאשר פונים לבנק אחר לבצע מיחזור הוא מבקש מהלווים שיביאו לו דוח הנקרא דוח התנהלות משכנתא שנתיים אחרונות. במידה והבנק יראה כי ללקוח יש פיגורים במשכנתא ייתכן ולא ירצה למחזר את המשכנתא. זה תלוי כמובן במספר הפיגורים שהיו.

מה ניתן לעשות אם קשה לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא?

תלוי אם מדובר בקושי זמני או בקושי סיסטמתי לעמוד בהחזר החודשי. אם ישנה הרעה כלכלית שנובעת מפיטורין של אחד מבני הזוג, ניתן לבקש הקפאת משכנתא. במצב זה מקפיאים את ההחזר החודשי למספר חודשים מצומצם. ראוי לציין כי מהלך זה לא יתקבל באהדה בבנק המלווה ולא תמיד הוא יאשר. דבר נוסף שניתן לעשות זה להקטין את ההחזר החודשי של המשכנתא על ידי מיחזור.