קפיטל פקטור משיגים לכם מימון בתנאים הטובים ביותר

smartphone 03-372-2988

בלוג

פוסטים עדכניים בנושא משכנתאות

לוח סילוקין קרן שווה

18 נובמבר, 2018

לוח סילוקין, כשמו כן הוא, מבטא את אופן החישוב המימוני של סילוק ההלוואה. אופן החישוב מוצג בטבלה הנקראת לוח סילוקין. בישראל יש שני סוגים עיקריים של לוחות סילוקין באמצעותם הגופים הפיננסיים מחשבים החזרי הלוואות. לוח שפיצר ולוח סילוקין קרן שווה (נקרא גם לוח סילוקין רגיל).

 

חישוב סילוק משכנתא לפי לוח סילוקין קרן שווה

 

בלקיחת משכנתא רוב הבנקים מציגים כברירת מחדל את לוח שפיצר. רוב הלווים אינם יודעם כי ניתן לבקש החזרי משכנתא לפי לוח סילוקין קרן שווה. בלוח סילוקין זה מרכיב הקרן מסך ההחזר החודשי קבוע לאורך חיי ההלוואה, בהנחה שאין מרכיב מדד בהלוואה. מרכיב הריבית מסך ההחזר החודשי הולך וקטן ולכן ההחזר החודשי הולך וקטן. לוח סילוקין זה חסכוני יותר בהשוואה ללוח שפיצר.

 

בכלל, ההבדלים בין לוח סילוקין שפיצר לבין לוח סילוקין קרן שווה משמעותיים, לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות. נוכחתי לראות בעברי כמרצה למימון במערכות הבנקאיות שלא פעם גם בנקאים מתקשים בהבנת המתודולוגיה המימונית של אופן החזר המשכנתא ואופן סילוקה. אנסה להסביר בפוסט זה כיצד מחושבים הפרמטרים השונים המרכיבים את לוח סילוקין קרן שווה, בדוגמא הבאה.

 

איך מחשבים משכנתא לפי לוח סילוקין קרן שווה?

ננסה להסביר את אופן החישוב בעזרת הדוגמא הבאה (נשתמש במספרים קטנים לשם נוחות החישוב). לקחתם משכנתא של 10,000 ₪ מהבנק  לחמישה חודשים, ההלוואה מוחזרת לפי לוח סילוקין קרן שווה. נניח שהריבית השנתית הנקובה על ההלוואה הינה 6%. נציג את התפתחות המשכנתא עד לסילוקה באמצעות הטבלה הבאה:

 

לוח סילוקין קרן שווה

*ע"ח- על חשבון                          **ב"מ- בלתי מסולקת

 

בלוח סילוקין קרן שווה מתחילים בחישוב ההחזר החודשי של הקרן. בלוח זה ההחזר החודשי של מרכיב הקרן מסך ההחזר החודשי קבוע. הריבית החודשית הינה 0.5% 12)/6%) ומחושבת מיתרת הקרן של החודש הקודם. תשלום הריבית מחושב תמיד מיתרת הקרן הבלתי מסולקת של החודש הקודם. כך למשל החזר הריבית בחודש הראשון יהיה: 0.5%*10,000 = 50

 

סך ההחזר החודשי של המשכנתא שמורכב מקרן וריבית יהיה לכן 2,050 ₪. ניתן לראות שההחזר החודשי הולך וקטן עם הזמן, בניגוד ללוח שפיצר בו ההחזר נשאר קבוע, בהנחה שאין מדד.

 

עתה יש לחשב את יתרת הקרן הבלתי מסולקת לאותו חודש, על ידי הפחתת החזר הקרן החודשי מיתרת הקרן הבלתי מסולקת של החודש הקודם: 10,000 – 2,000 = 8,000

 

באותו אופן נמלא את שאר הטבלה, עד התשלום האחרון בחודש החמישי בו המשכנתא מסתיימת.
כל החזר חודשי מורכב משני גורמים: קרן וריבית. בהחזר הראשון מרכיב הריבית מסך ההחזר החודשי גבוה יחסית ומרכיב הקרן קבוע. עם הזמן מרכיב הריבית הולך וקטן, עד לסיום ההלוואה. הריבית המצטברת שתשלמו לאורך חיי המשכנתא, היא סכימה של כל העמודה השלישית הריבית הנצברת בדוגמא זו (בחישוב פשוט) 150 ₪. אם תסכמו את כל עמודת החזרי הקרן תקבלו 10,000 ₪ שזה סכום המשכנתא.

 

המטרה שלכם כלווים היא לשלם מה שפחות ריבית נצברת לאורך חיי המשכנתא. החיסכון בריבית מושפע בין השאר: ממסלול המשכנתא, הריבית, אורך חיי המשכנתא, ההחזר החודשי, אחוז מימון (גובה המשכנתא) ועוד.

 

בדוגמא זו הנחנו כי הריבית אינה צמודה למדד. איך הייתה מתפתחת המשכנתא ומרכיביה עם ההלוואה הייתה צמודת מדד? נראה עתה את השפעת המדד (האינפלציה) על המשכנתא.
לשם כך, נניח בהמשך לדוגמא הקודמת, כי ההלוואה צמודת מדד. וכן נניח כי המדד בכל חודש עלה ב- 1% בכל חודש.

 

ההחזר החודשי בחודש הראשון יהיה: 2,050 • 1.01 = 2,070.5

ההחזר החודשי בחודש החמישי יהיה: 2,010 • 1.015 = 2,112.5

 

כאשר ההלוואה צמודה למדד, בהינתן מדד חיובי, ההחזרים החודשיים, יילכו ויגדלו עם הזמן. שוו בנפשכם מה יקרה להחזר חודשי על סך 5,000 ₪ שנתון להשפעת המדד. יש מצב שהלווים לא יוכלו לעמוד בהחזרים הולכים וגדלים. יתרת קרן בלתי מסולקת תגדל מהשפעת המדד באופן דומה.

 

ככל שהמשכנתא תילקח לזמן ארוך יותר, הריבית המצטברת שתשלמו לבנק תהיה גבוהה יותר וגם הפרשי ההצמדה.

 

החזר חודשי נמוך הוא לחלוטין לא אינדיקציה למשכנתא טובה. יש להסתכל על מכלול הגורמים שמרכיבים את המשכנתא. המטרה שלנו כלווים לשלם ריבית מצטברת נמוכה ככל האפשר, תוך תכנון החזר חודשי שעונה לקריטריונים של הבנק מצד אחד ולפרופיל הפיננסי שלנו כלווים מצד שני.

 

חוץ מלוח הסילוקין שבחרתם, ישנם גורמים נוספים המשפיעים על החזר המשכנתא כמו עליית המדד ועלות הכסף של הבנק. ההשפעה תלויה כמובן בתמהיל המשכנתא (המסלולים) שבחרתם. אם אינכם בקיאים בנושא מומלץ להתייעץ עם גורם מקצועי ואמין. אנו בחברת קפיטל פקטור יודעים לאפיין את פרופיל הלקוח ולהשיג לו את המשכנתא בתנאים הטובים ביותר.

איזה לוח סילוקין עדיף?

לכל אחד מהלוחות יתרונות וחסרונות. למשל, בלוח שפיצר ההחזרים החודשיים נמוכים יותר בחודשים הראשונים לעומת קרן שווה. לזוג בתחילת דרכו שלא משתכר הרבה מומלץ לוח שפיצר.

 

מצד שני לוח סילוקין קרן שווה יותר חסכוני מלוח שפיצר, אך ההחזרים החודשיים בראשונים גבוהים יותר. לוח סילוקין קרן שווה מתאים ללווים שיש ביכולתם להחזיר החזרים חודשיים מעט גבוהים יותר.

 

בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.

מעוניינים בייעוץ עם מומחה למשכנתאות? השאירו פרטים לתיאום פגישה
שלח
הוספת הודעה
למאמרים נוספים:

5 דצמבר, 2018

קרא עוד

איך בוחרים שמאי לצורך רכישת דירה

השקעה בנדל

2 דצמבר, 2018

קרא עוד

רכישת דירה להשקעה

כונס נכסים

22 נובמבר, 2018

קרא עוד

חילוץ הנכס מכונס נכסים

דרגו את הדף
 

יצירת קשר

accessible
כלי נגישות

Powered by - Wemake

close לורם לורם לורם