ערב למשכנתא

מחירי הדירות עולים ללא הפסקה. אך ההון העצמי שיש לרוכשים, לא גדל באותה פרופורציה. כך יוצא שגובה המשכנתא שיצטרכו לקחת הלווים עולה בהתמדה. נכון לאוגוסט 2018 גובה המשכנתא הממוצע עומד על כ- 730,000 ₪. בלא מעט מקרים הסכום שיצטרכו הרוכשים ללוות גבוה יותר מסכום זה. מאידך, ההכנסה החודשית של זוג בתחילת דרכו נמוכה יחסית ולא תמיד תספיק על מנת שהבנק יאשר משכנתא.

כיוון שהחזר החודשי של משכנתא אינו יכול להיות גבוה משליש מההכנסה הפנויה נטו (לפעמים הבנק מאשר גם יחס של 40%) . ככל שההכנסה נמוכה יותר, הבנק יאשר החזר משכנתא נמוך יותר מה שישפיע על גובה המשכנתא שהבנק יוכל לתת.

דוגמא: זוג צעיר המשתכר נטו 9,000 ₪ לא יוכל לקבל משכנתא על סך 1 מיליון ₪. כעיקרון, רוב הבנקים לא יאשרו החזר חודשי גבוה משליש ההכנסה הפנויה, כלומר לא יאשרו החזר גבוה מ- 3,000 ₪. בדוגמא זו ההחזר החודשי על משכנתא של 1 מיליון ₪ יהיה גבוה בכל תרחיש מ- 3,000 ₪ (נכון ל-8/18).

בהנחה שיהיה בנק שיאשר החזר משכנתא המהווה כ- 40% מההכנסה נטו, (ניתן לעיתים לאשר), כלומר 3,600 ₪ (בדוגמא זו), גם אז , המשכנתא לא תאושר, כיוון שהחזר חודשי על משכנתא של מיליון ₪ גבוה מהחזר זה בכל תרחיש של תמהיל משכנתא, בהתחשב בריביות הטובות ביותר שניתן להשיג נכון להיום (8/18).

לאור גובה המשכנתא שזקוקים הלווים עקב מחירי הדירות הגבוהים, והקשחת הקריטריונים לקבלת משכנתא מצד הבנקים, יותר ויותר אנשים נתקלים בסירוב מצד הבנק לאשר להם משכנתא או לאשר משכנתא בסכום הדרוש. במקרים רבים הבנק כתנאי לאישור המשכנתא, יבקש מהלווים לצרף ערב למשכנתא.

מה תפקידו של הערב?

כאשר ההכנסה של הלווים נמוכה יחסית לגובה המשכנתא שהם מבקשים, כתנאי לאישור המשכנתא הבנק יכול לבקש הכנסת ערב למשכנתא. זאת על מנת "לחזק" את הלווים. הדרישה המרכזית מערב הינה לפרוע את תשלומי המשכנתא במידה והלווים לא יעמדו בהחזרים החודשיים ורק לאחר מימוש הנכס (כלומר במידה ויישאר חוב לאחר מימוש). לכן גם הלווה יצטרך להגיש מסמכים רלוונטיים כמו:

•  תלושי שכר 3 חודשים אחרונים- על מנת לבחון את כושר ההשתכרות שלו.
•  דפי חשבון בנק 3 חודשים אחרונים- על מנת לבחון האם ההתנהלות שלו בבנקים נאותה ואחראית.
•  תעודת זהות+ ספח- אמצעי זיהוי ורישום

ערב שהוא עצמאי או בעל חברה יידרש לדוחות כספיים רלוונטיים.

איזה סוגים של ערבים קיימים?

• ערב לא משלם – זהו ערב שלא משתתף בהחזר המשכנתא החודשי של הלווים. הבנק יערב אותו רק כאשר לא תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא.
• ערב משלם – נקרא גם ערב תומך. נדרש להשתתף בהחזרים החודשיים של הלווים. ערב משלם נדרש לשלם לפחות 20% מסך ההחזר החודשי של הלווים. ככל שכושר ההשתכרות של הלווים נמוך יותר, כך הוא יידרש להחזר חודשי גבוה יותר. הבנקים בודקים ערב כזה בקפדנות יתרה. לכן ההכנסה הפנויה שלו לצורך חישוב כושר ההשתכרות תהיה 50% מהשכר החודשי שלו בניכוי החזרי הלוואות.

דוגמא: עקב הכנסתם הנמוכה יחסית של זוג צעיר- בסך 9,000 ₪, הם צרפו כערב משלם את האבא של האישה. הכנסתו החודשית הממוצעת 10,000 ₪. החזר של 2,000 ₪ על הלוואה שלקח. הכנסתו הפנויה נטו תהיה למעשה 3,000 ₪ בלבד. מבחינת הבנק הלווים מרוויחים 12,000 ₪ לחודש.

מי יכול לשמש כערב?

הבנקים דורשים ערב מקרבה ראשונה. בשפה המקצועית זה נקרא ערב מדרגה ראשונה. כלומר אבא, אימא, אח, אחות, בן, בת. ערב מקרבה כזו יותר מחויב ונכון לעזור בעת הצורך. בעבר הייתה אפשרות לצרף חברים או קרובי משפחה לא מדרגה ראשונה, אך זה יצר פחות מחויבות הדדית בעת הצורך. ברגע שללווים היה כשל בהחזרים, הערב ברוב המקרים ניסה להתנער מהערבות ולצאת ממנה. לכן הבנקים מבקשים ערב קרוב מדרגה ראשונה, שתהיה יותר מחויבות.

האם לערב יש זכויות בנכס?

לא. לערב אין שום זכויות בנכס. הזכויות בנכס הם של הרוכשים. הערב צורף כגיבוי/ "חיזוק" הלווים. יש סטטוס של לווה נוסף (דומה לערב משלם). ללווה נוסף יכולה להיות זכויות בנכס.

האם הכנסת ערב יכולה להשפיע על תנאי המשכנתא?

בהחלט כן. הכנסת ערבים למשכנתא, מגדילה את כושר ההשתכרות של הלווים. מה שהופך אותם ללווים יותר איכותיים בעיני הבנק שעקב כך עשויי לתת להם ריביות נמוכות יותר.

האם ערב יוכל לקבל משכנתא בעתיד (או כל הלוואה אחרת)?

ערב שאינו משלם יוכל לקחת משכנתא ללא בעיה, כיוון שהוא לא משלם החזר חודשי. לעומתו, הבנק יכול להערים קשיים לערב משלם במידה וירצה לקחת בעתיד משכנתא. ההכנסה הפנויה נטו של ערב משלם היא בניכוי החזרי המשכנתא. הערב משלם לא יוכל להסתיר את תשלום המשכנתא היחסי, כיוון שזה ישתקף בדפי החשבון (דפי עו"ש) שלו.

דוגמא: אדם המשתכר 9,000 ₪ לחודש, חתם ערבות ללקיחת משכנתא של אחותו והוא משמש כערב משלם המחזיר כל חודש 2,000 ₪. נניח ואדם זה רוצה לקחת משכנתא. מבחינת הכנסתו הפנויה בעיני הבנק הוא משתכר 7,000 ₪ (9,000-2,000).

האם יש הגבלה לגיל הערב?

ככל שהערב מבוגר יותר כך הבנק יכול להערים קשיים לקבל אותו כערב. זה תלוי גם באיכות הערב ובכושר ההשתכרות שלו. ככל שמשתכר טוב יותר הבנק יוכל לגלות גמישות לגבי גילו, כמובן עד לגבול מסוים.

בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.