חישוב הכנסות לצורך משכנתא

משכנתא הינה הלוואה הנלקחת כנגד שיעבוד נכס מקרקעין. גובה משכנתא ממוצעת שנלקחת בישראל הינה כ- 650,000 ₪ (נכון לשנת 2017). כיוון שמדובר בהלוואה של סכום מהותי, לפני שהבנק מאשר משכנתא הוא בודק את הלווים במספר פרמטרים ביניהם גובה ההכנסה שלהם.

הבנק בוחן באופן קפדני את כושר ההשתכרות של הלווים, על מנת לראות אם יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא בהתאם לגובה המשכנתא שביקשו. הבנק משקלל את ההכנסה החודשית הממוצעת לפי תלושי שכר של 3 החודשים האחרונים. במידה וקיים כמובן רצף תעסוקתי.

אם הלווה התחיל עבודה חדשה, הוא יצטרך להציג חוזה העסקה, לפעמים יבקשו ממנו להמתין עד שיהיו ברשותו 3 תלושי שכר ואז יוכל לפנות שוב ולבקש משכנתא. לגבי לקוחות שהם עצמאיים הבנק יבקש מהם שומת מס של השנה הקודמת ואישור הכנסות רואה חשבון של השנה השוטפת.

הבנק יבחן את ההכנסות שלהם כשקלול חודשי ויתייחס בו זמנית גם לדוחות של השנה הקודמת וגם להכנסות של השנה השוטפת לפי תצהיר שנתן רואה חשבון במסמך הנקרא אישור הכנסות מרואה חשבון.

במידה וישנה צמיחה משמעותית בהכנסות הבנק יבקש הסבר הגיוני המגובה במכתב מרואה חשבון המסביר את התנודתיות בהכנסות. לווה שהוא בעל שליטה בחברה יצטרך להציג דוחות כספיים של החברה עצמה, זאת בנוסף לשומה האישית, אם כי לא תמיד.

לאחר שהבנק בודק את ההכנסות של הלווים הוא מחליט אם לאשר את המשכנתא או לא לאשר. ייתכן והלקוחות יצטרכו להקטין את גובה המשכנתא המבוקש, על מנת שהבקשה שלהם תאושר.

ראוי לציין שהבנק בוחן פרמטרים נוספים כגון התנהלות תקינה בחשבון וכן היסטוריית אשראי תקינה באמצעות דוח בי.די.איי. בנוסף בודק את שווי הנכס לפי הערכת שמאי ואת העסקה מבחינה משפטית.

מה ניתן לעשות על מנת להגדיל את ההכנסות?

•  ניתן לבקש מההורים או מאחד האחים שיהיו ערבים למשכנתא על מנת להגדיל את ההכנסות.
•  אפשר לקחת הלוואה על חשבון קרן השתלמות על מנת להקטין את גובה המשכנתא המבוקש.

איזה הכנסות נוספות למעט הכנסות משכורת, מוכרות כהכנסה?

•  פנסיה חודשית
•  הכנסות משכירות
•  מלגה ממוסד אקדמי ללימודי מחקר
•  מלגה של אברך הלומד בכולל
•  קצבת נכות לצמיתות

איזה הכנסות אינן מוכרות?

•  דמי אבטלה
•  קצבת נכות זמנית
•  הכנסות לא מדווחות
•  כל הכנסה שאינה מגובה במסמך מתאים
•  קצבת ילדים מביטוח לאומי

איך הבנק מתייחס להכנסות של שכיר שהפך לעצמאי?

במקרה שעובד שינה סטטוס, למשל, משכיר לעצמאי (עוסק מורשה) הבנק ירצה לראות לפחות שומת מס אחת שהוגשה למס הכנסה לפני שיאשר משכנתא. ההיגיון פשוט, כל עוד הוא היה שכיר, ניתן היה לראות בנקל את ההכנסה החודשית לפי התלוש. ברגע שהלווה משנה סטטוס, לבנק אין אינדיקציה מידית לחשב את רמת ההכנסות לפי שומת מס משנה קודמת, כי לא הייתה כזו. לכן הלווה ייאלץ להמתין עד שתהיה לו שומת מס אחת.

איך הבנק מחשב את גובה החזר המשכנתא על סמך ההכנסות?

הבנק מתיר החזר חודשי של משכנתא לא יהיה גבוה משליש מההכנסה הפנויה נטו. יש מקרים בהם ניתן לאשר עד 40% מההכנסה הפנויה נטו.

מהי הכנסה פנויה נטו?

אצל שכירים זו ההכנסה נטו המופיעה בתלוש המשכורת בתוספת כל הכנסה נוספת, בניכוי החזר הלוואות חודשי או ניכוי דמי מזונות ו/או כל התחייבות אחרת לטווח ארוך. אצל עצמאים באופן דומה אך את ההכנסה נטו גוזרים מהדוחות הכספיים שלהם (שומת מס שנה שוטפת ואישור הכנסות רואה חשבון שנה נוכחית).

באיזה שלב לפנות לבנק?

על מנת לא להיכנס להרפתקה מיותרת, מומלץ תחילה לבקש מהבנק למשכנתאות אישור עקרוני למשכנתא. לאחר שיש אישור אפשר להיכנס לעסקת הרכישה, כמובן שמחיר הדירה הנרכש אינו יכול להיות גבוה מההון העצמי שיש ללווים בתוספת גובה המשכנתא שאושרה.

לסיכום, גובה ההכנסות של הלווים הוא פרמטר חשוב מאוד בשיקול הבנק האם לאשר את המשכנתא, להקטין את הסכום המבוקש או בכלל לא לאשר אותה. לכן יש משמעות גדולה לאופן בו מגישים הלווים את המסמכים לבנקים. אנו בחברת קפיטל פקטור משכנתאות יודעים בדיוק כיצד יש להגיש את הבקשה, מהם המסמכים הרלוונטיים ובאיזה תיזמון מומלץ להגיש. אופן הגשת הבקשה משמעותי לכל לקוח, קל וחומר לעצמאים ובעלי שליטה בחברות.