משכנתא מדרגה שנייה

ישראלים רבים, כולל תאים משפחתיים בהם שני בני הזוג עובדים ומשתכרים, נקלעים לעתים לחובות ו"סחרור פיננסי".

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כ-15% ממשקי הבית בישראל מצויים באופן מתמיד ביתרת חובה, וכ-46% ב"אוברדרפט" לפחות פעם אחת בשנה. בנק ישראל מציג נתונים קשים עוד יותר, לפיהם כ-27% ממשקי הבית הישראליים יורדים מתחת למינוס בכל חודש.

יש שהמצוקה הפיננסית הופכת לכרונית, אשר היחלצות ממנו נראית כמעט בלתי אפשרית. הלוואה רודפת הלוואה, יתרת החובה טופחת, ובחלק מהמקרים מופעלים כנגד המשפחה סנקציות שונות. כולל עיקולים והליכי הוצאה לפועל ואפילו כונס נכסים. זאת כמובן לצד סיטואציות רבות שעלולות להביא גם תא משפחתי מאוזן לכדי הוצאות גבוהות (עזרה לילדים ברכישת דירה, טיול גדול לחו"ל, הפסקת עבודה לצורך הקמת עסק, טיפולים רפואיים בלתי צפויים וכדומה).

האם יש פתרון? ובכן, התשובה חיובית. ככל שהמשפחה מתגוררת בנכס שרכשה בעבר, וגם אם עדיין רובצת עליו משכנתא, ייתכן שהמענה טמון בקירות הבית. קרי, נטילת משכנתא נוספת, הנקראת משכנתא מדרגה שנייה המשמשת בעיקר משכנתא לכיסוי חובות.

משכנתא מדרגה שנייה, מהי?

משכנתא מדרגה שנייה היא למעשה משכנתא על הנכס הקיים (הממושכן זה מכבר לבנק). מדובר במשכנתא אשר נלקחת לרוב מגופים חוץ בנקאיים. מומלץ לקחת משכנתא כזו רק מגופים הנתונים תחת פיקוח רגולטורי הדוק. גופים אלה מוכנים, בכפוף להצגת מסמכים ובדיקות מקדימות, להעניק ללווים משכנתא שנייה, בנוסף למשכנתא הקיימת. זאת, אף אם חשבון הלקוח איננו תקין.

חשוב לפנות בבקשת משכנתא נוספת רק לגופים הנמצאים תחת רגולציה ובעלי רישיון מטעם משרד האוצר, ופועלים בהתאם לחקיקה והפסיקה בדיני הבנקאות והפיננסיים, והן מכוח חוק אשראי הוגן, המהווה למעשה גרסה מחודשת של חוק קודם ("חוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות"). חוק זה קובע שורה של כללים לגבי מתן הלוואות, גילוי נאות, הסכמי הלוואה וכמובן ריביות מקסימליות.

על מנת לרשום משכנתא מדרגה שנייה, יש צורך לקבל את אישורו של הבנק שנתן את המשכנתא הראשונה. בעניין זה חשוב לדעת כי למרות שהבנקים אינם בהכרח "ששים" לתת את אישורם, המחוקק קבע באופן מפורש שהם מחויבים לעשות זאת במובן הרחב ביותר.

סעיף 7ח(א) לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), תשמ"א-1981 קובע במפורש כי "תאגיד בנקאי לא יסרב סירוב בלתי סביר לבקשת לווה למתן הסכמתו לשעבוד נוסף של נכס, נחות בדרגתו, לטובת נושה אחר" (ההדגשות לא במקור).

במידה והבנק מסרב לתת הסכמה לשעבוד בדרגה שנייה, קיים מסלול נוסף, עוקף, והוא נטילת משכנתא בהערת אזהרה. פעולה אשר לא דורשת את הסכמת הבנק.

שלא כמו משכנתא מדרגה ראשונה, הנלקחת לטובת רכישת נכס, משכנתא מדרגה שנייה ניטלת בשלב מאוחר יותר, והיא נחשבת בדרך כלל בתור משכנתא לכל מטרה , שנלקחת מתוך כוונה לסלק חובות , לסגור תיקים בהוצאה לפועל או לחלץ הנכס מכונס נכסים. מבחינת הגוף הפיננסי המלווה, היות שמשכנתא מדרגה שנייה היא חזקה פחות מהמשכנתא הראשונה, במידה שהלווה לא יעמוד בפירעון ההחזר החודשי, תהיה לבעל המשכון הראשון עדיפות במימוש.

דהיינו, רק לאחר שהחוב לבנק יכוסה, בעל המשכון השני יוכל לממש את זכותו. אי לכך, משכנתא מדרגה שנייה, מטבע הדברים, מגלמת בחובה סיכונים כלפי הגוף הפיננסי, אשר מטבע הדברים מגולמים לכדי ריביות גבוהות יותר מזו של משכנתא ראשונה.

מה גובה המימון המקסימלי שניתן לקבל במסגרת משכנתא שנייה?

אחוזי המימון הם מהפרמטרים החשובים לגבי משכנתא מדרגה שנייה. בדרך כלל ניתן לקבל משכנתא שנייה בסכום שאינו עולה על כ- 60% משווי הנכס , אחוז זה כולל את גובה המשכנתא הראשונה והשנייה גם יחד. אם כי יש יוצאים מהכלל. בסופו של דבר, גובה המשכנתא הוא פועל יוצא של שווי הנכס, כפוף להערכת שמאי. (קראו כאן על הערכת שמאי).

מי יכול לקבל משכנתא שנייה על נכס?

לווים פוטנציאליים רבים יכולים להתאים לתהליך זה של נטילת משכנתא מדרגה שנייה. בראש ובראשונה, כפי שצוין לעיל, משכנתא שנייה עשויה להתאים ללווים המצויים במצוקה פיננסית כדוגמת בעלי חוב אשר "קורסים" תחת נטל ההלוואות וההתחייבויות, נמצאים ביתרת חובה כמעט מתמדת, ומחפשים נתיב שיאפשר להם לפתוח דף כלכלי חדש. בפרט אם הם מצויים כבר תחת הליכי הוצאה לפועל ו/או עיקולים על הנכס ובחשבון. ההתניה העיקרית במשכנתא כזו, שגובה המשכנתא השנייה יחד עם המשכנתא הראשונה יהיו בסכום שלא עולה על 60% משווי הכנס.

למה מיועדת משכנתא שנייה (נוספת) על הנכס?

משכנתא כזו מסייעת ללווים להיחלץ מסיטואציות כלכליות מורכבות על ידי סגירת הלוואות, הקטנת החזר חודשי, סגירת תיקים בהוצאה לפועל, הסרת עיקולים מנכסים, חילוץ הנכס מכונס נכסים ועוד.

מהם תנאי משכנתא כזו?

ריבית משכנתא חוץ בנקאית הינה גבוהה יותר מריבית בנקאית, עקב הסיכון הגלום בהלוואה מסוג זה לגוף המממן. אך ניתנת במסגרת של חוק אשראי הוגן. ניתן לקבל את המשכנתא במגוון רחב של מסלולים. מפריסה מצומצמת לשנה תוך אפשרות פריסה אפילו לעשרים שנה. בפריסה ארוכה, ניתן להגיע להחזר חודשי נמוך יחסית ונוח.

התנאים אכן חשובים, אך לא רק. חשוב שאת התהליך ילוו אנשים בעלי ניסיון רב בתחום עם ידע מקצועי רלוונטי. כמו כן, פרמטר חשוב הוא, שהגוף המלווה הינו גוף מסודר הפועל תחת רגולציה ובעל רישיון ממשרד האוצר.

כדאיותה של משכנתא מדרגה שנייה נבחנת לפי מכלול הנסיבות – המצב הכלכלי הנוכחי, הסיבות להתדרדרות הפיננסית, ראייה הצופה את פני העתיד, ושלל גורמים הנבחנים בהתאמה אישית.

למי עוד יכולה להתאים משכנתא שנייה על נכס?

משכנתא מדרגה שנייה יכולה לסייע מאד לבעלי עסקים, הנעזרים בנכס שברשותם לטובת ביצוע מהלכים עסקיים ומימון הוצאות (קראו על משכנתא מדרגה שנייה לבעלי עסקים). כמו כן, זהו פתרון שמתאים ללווים בעלי קשיים בבנקים, שרוצים להיחלץ מהמצב אליו הם נקלעו.

במאמר מוסגר נציין כי משכנתא מדרגה שנייה מתאימה גם לאוכלוסיות נוספות, אשר אינן בהכרח מצויות במצוקה כלכלית. אין ספק שמשכנתא שנייה פותחת אופציות למקורות מימון גם למשקיעים שרוצים להתמנף, אך לא יקבלו מסיבותיהם שלהם הלוואה בבנק.

אנו בחברת קפיטל פקטור מתמחים בהשגת משכנתא שנייה על נכס לכל מטרה. בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא או הלוואה. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.