מהם המסמכים הדרושים לקבלת משכנתא

הבנקים למשכנתאות בישראל דורשים לא מעט מסמכים מכל לקוח לפני שהם מאשרים לו את המשכנתא. בגדול ניתן לחלק את המסמכים שהבנקים דורשים מהלקוח לשני סוגים של מסמכים.

סוג מסמכים ראשון: מסמכים אלו מאפשרים לבנק לראות האם הלקוח מתנהל באופן אחראי מבחינה אשראית ומה רמת ההשתכרות שלו. נתונים אלה יאפשרו לבנק לקבל החלטה האם הלקוח יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא בעתיד. מומלץ להגיש מסמכים אלה לפני החתימה על הסכם רכישת הנכס, על מנת לקבל אישור עקרוני למשכנתא.

אישור זה מעיד כי הבנק בדק את הלווים מבחינה אשראית ועם קבלתו יוכלו להתקדם לעבר ביצוע העסקה. המסמכים הללו מושפעים בין השאר מסטטוס העובד של המשקיע. כלומר האם הלווים שכירים, עצמאיים או בעלי שליטה בחברה.

המסמכים הנחוצים לקבלת אישור עקרוני, לפי סוג סטטוס עובד

המסמכים הדרושים לשכיר
• תלושי שכר 3 חודשים אחרונים
• דפי חשבון בנק 3 חודשים אחרונים (מכל החשבונות)
• דף ריכוז הלוואות (אם יש)
• צילום ת.ז. + ספח

המסמכים הדרושים לעצמאי (עוסק מורשה)
• שומת מס של שנה קודמת
• אישור הכנסות רואה חשבון של השנה הנוכחית
• דפי חשבון בנק 3 חודשים אחרונים
• דף ריכוז הלוואות (אם יש)
• צילום ת.ז + ספח

המסמכים הדרושים לבעל שליטה בחברה
• מאזן מבוקר של שנה קודמת
• מאזן בוחן של השנה השוטפת
• שומת מס של שנה קודמת
• אישור הכנסות רואה חשבון של השנה הנוכחית
• דפי חשבון בנק 3 חודשים אחרונים
• דף ריכוז הלוואות (אם יש)
• צילום ת.ז. + ספח

אישורים על הכנסות ממקורות אחרים
מלבד ההכנסות החודשיות של העובד הנובעות ישירות מעבודתו, ישנם עוד סוגי הכנסות שהבנקים מכירים בהם, כגורם המגדיל את ההכנסות. נביא את העיקרים שבהם (ניתן לקרוא עוד בכתבה הכנסה פנויה למשכנתא):
• הכנסות משכירות (כפוף לחוזה שכירות)
• דמי מזונות
• קצבת נכות לצמיתות
• קצבת זקנה
•מלגת לימודים (לדוקטורט או לאברך לומד בכולל)

הערות חשובות
■ מומלץ להגיש מסמכים אלו לבנק למשכנתאות עוד לפני החתימה על החוזה. צעד כזה ימנע מכם הלווים הסתבכות מיותרת ועוגמת נפש. כי במידה והבנק לא אישר אתכם, לפחות לא נכנסתם למחויבות משפטית. אופן הכנת הבקשה והגשתה לבנק עלולה להשפיע רבות על שיקול הדעת של הבנקאי ועל תנאי המשכנתא שתקבלו.

■ הבנקים שמים דגש רב על רמת ההכנסות. חישוב רמת ההכנסות אצל עצמאיים ובעלי שליטה הינה מורכבת יותר. בייחוד כאשר רמת ההכנסות גדלה לפי הדוחות באופן משמעותי בשנה השוטפת לעומת השנה הקודמת. או לחילופין, כאשר גובה ההכנסות אינו עומד בקריטריונים של הבנק. הכנסות שלא מגובות במסמכים מתאימים או שנראות חריגות, לא ייחשבו בעיני הבנקאי כהכנסות.

■ אצלנו בחברת קפיטל פקטור משכנתאות, לקוחות עצמאיים או בעלי שליטה, יקבלו שירות מיועצת משכנתאות שהיא גם רואת חשבון ומאחוריה ניסיון בטיפול של מאות לקוחות ותיקים מורכבים. במקרה הצורך אנו יודעים להתנהל ישירות מול רואה החשבון של הלקוח ובאישורו.

סוג המסמכים השני: קשור לנכס עצמו מבחינה משפטית ורישומית ושעבודו לטובת הבנק נותן המשכנתא. בעוד שהמסמכים הרשומים בקטגוריה הראשונה מספיקים לקבלת אישור עקרוני לקבלת משכנתא. על מנת לקבל את המשכנתא בפועל הבנק ירצה מסמכים נוספים וביצוע פעולות נוספות מצידם של הלווים (אחיד לכל סוגי הלווים):

• חוזה מכר דירה
• נסח טאבו או אישור זכויות בנכס
• שמאות על נכס (על נכס חדש בד"כ לא צריך שמאות, למעט מחיר למשתכן ונכס ללא בנק מלווה)
• ביטוח משכנתא: ביטוח חיים וביטוח מבנה
• רישום בטאבו וברשם המשכונות

הערות חשובות

■ יש מקרים בהם מומלץ לעשות שמאות לפני החתימה על החוזה מסיבות רבות ומגוונות. שמאות שנעשית לפני החתימה על החוזה נקראת שמאות מקדמית.

■ מומלץ שלכל צד בעסקה יהיה עורך דין משלו ולא עורך דין משותף לשני הצדדים מחשש לניגוד אינטרסים. תמיד כדאי לשכור את שרותיו של עורך דין מנוסה ובעל המלצות בתחום.

■ כאשר עושים ביטוח משכנתא מומלץ לבדוק מה הביטוח מכסה בייחוד בביטוח מבנה. מבטחים שונים לא תמיד טורחים ליידע את המבוטח שדרכם הביטוח אינו כולל צד ג'.

לסיכום, הליך לקיחת משכנתא מהבנק הינו הליך מורכב. צריך לדעת איזה מסמכים הבנק דורש וכיצד ניתן להגישם באופן המיטבי ביותר ובאיזה שלב מומלץ לחתום על הסכם רכישת הנכס. לא מעט לווים הסתבכו משפטית כיוון שלא טרחו לברר מול הבנק האם הם מתאימים לקבל משכנתא.

יש משמעות גדולה מאוד לאופן הגשת בקשה למשכנתא, כלומר "כיצד אורזים" את הבקשה באופן הראוי ביותר על מנת להגדיל את הסיכויים לקבל משכנתא ובתנאים הטובים ביותר. לכן מומלץ להיעזר בחברת ייעוץ מקצועית שתיתן לכם מעטפת שירותים מקצועית ותלווה אתכם עד קבלת המשכנתא מהבנק.