מהו אישור עקרוני למשכנתא

אישור עקרוני הוא אישור שהבנק נותן בכתב על נכונותו לתת ללווים משכנתא לאחר שהוא בדק אותם מבחינה אשראית. את האישור ניתן להשיג שני אופנים:

דרך מוקד המשכנתאות של הבנק
במקרה זה הלקוח פונה טלפונית לאחד ממוקדי המשכנתאות ומוסר לנציג שעולה מולו פרטים על אופי העסקה ועל נתוניו הפיננסיים. האישור העקרוני יכול להתקבל תוך זמן קצר (עוד באותו יום) ועד מספר הימים.

תלוי באופי העסקה, במורכבות שלה ובאיכות הלווים. לאחר שמתקבל, האישור העקרוני שואלים את הלקוח מהמוקד של הבנק לאיזה סניף להעביר את הבקשה להמשך טיפול.

דרך בנק למשכנתאות
פונים פיסית לאחד הבנקים, צריך להביא מסמכים רלוונטיים (אותם נפרט בהמשך). הבנקאי למשכנתאות מגיש את הבקשה לקבלת אישור עקרוני. אם כי, ישנם בנקים שמחייבים את הלקוח לפנות תחילה למוקד משכנתאות כדי לקבל אישור.

באיזה שלב מומלץ לבקש אישור עקרוני?

אישור עקרוני מומלץ לבקש לפני החתימה על חוזה הרכישה, על מנת למנוע מצב בו הלקוחות חתמו על חוזה לרכישת הנכס ובדיעבד מתברר להם שהם לא יכולים לקבל משכנתא ועל כן לא יכולים להשלים את העסקה. במצב כזה הם עלולים להיקלע בעל כורחם לבעיה משפטית מול המוכר ועלולים אף להפסיד חלק מהתשלומים שנתנו לו, לפי סעיפי ההפרה שרשומים בחוזה ביניהם.

האם הבנק יכול לבטל אישור עקרוני?

בנק יכול לבטל אישור עקרוני, גם לאחר שמסר ללקוח את האישור. ביטול אישור עקרוני על ידי הבנק הוא מאורע דיי נדיר. אך תמיד שהוא קורה, זו פעם אחת יותר מידי.

ברוב המקרים על סמך האישור העקרוני הלקוח חותם על הסכם הרכישה. כאשר הבנק מבטל את האישור ללקוח יש בעיה, כיוון שהוא כבר נכנס לתוך העסקה. לכן, מומלץ לפנות לפחות לשני בנקים בבקשה לקבלת אישור עקרוני.

לכמה זמן תקף אישור עקרוני?

האישור העקרוני תקף לשלושה חודשים. הריביות שבאישור העקרוני תקפות ל- 24 יום, החל מינואר 2018. עד לשנת 2017 כולל, הריביות היו תקיפות ל- 12 יום. לא מעט לווים התלוננו שאין ביכולתם לסיים את כל המטלות שהבנק ביקש מהם, בפרק זמן זה.

לאחר 12 יום, הבנקים היו משנים לעיתים, את תנאי הריבית שבאישור העקרוני כלפי מעלה, אף שלא הייתה הצדקה לכך. היו שטענו שהבנקים מנצלים לעיתים את הלחץ בו הלווים נמצאים, ביודעם שאין להם זמן מיותר לפנות לבנק אחר ולהתחיל את התהליך מהתחלה ובכך לחרוג מלוח הזמנים של התשלומים כלפי המוכר. כאמור, מתחילת 2018 הריביות באישור תקפות ל- 24 יום, זמן סביר כדי שהלווים יעמדו בו.

מה רשום באישור העקרוני?

האישורים העקרוניים שהבנקים למשכנתאות נותנים, שונים מבחינת הנראות שלהם ובניואנסים כאלה או אחרים. אך בכל האישורים רשומים הדברים הבאים:

• גובה סכום המשכנתא שהלווים צריכים. הסכום הדרוש יתורגם לאחוז המימון (חלוקת גובה ההלוואה הנדרשת בשווי הנכס). אגב, לאחוז המימון יש השפעה על תנאי המשכנתא.

• רמת ההכנסה של הלווים.

• תנאי ההלוואה, כלומר מסלולי המשכנתא (תמהיל המשכנתא), הריבית בכל מסלול, אורך חיי המשכנתא וההחזר החודשי. מומלץ לבוא מוכנים לבנק, לאחר שאנו בקיאים במסלולי המשכנתא השונים, כי אחרת זה עלול לכם עשרות עד מאות אלפי שקלים מיותרים של ריבית.

האם תנאי הריבית באישור סופיים?

תנאי הריבית באישור העקרוני ניתנים לשינוי על ידי הבנק המלווה לאחר 24 יום. גם הלווים עצמם יכולים להמשיך להתדיין עם הבנק על תנאי הריבית מתוך שאיפה להוריד אותן.

האם ניתן לבקש אישור עקרוני חדש?

בהחלט. אישור עקרוני הוא לא אישור מוגמר. אפשר להגיש בקשה על סכום שונה מהאישור העקרוני שהתקבל. אפשר לבקש לשנות את גובה ההחזר וכדומה. יחד עם זאת כדאי לדעת, שהבנק רשאי לבטל אישור עקרוני בכל רגע נתון, כל עוד הלקוח לא חתם על המשכנתא. לאחר שלושה חודשים, לאישור העקרוני אין תוקף וצריף להגיש בקשה חדשה.

מהם המסמכים שצריך להביא על מנת לקבל אישור עקרוני?

יש הבדל בין המסמכים ששכירים צריכים להגיש לבין עצמאי או בעל שליטה בחברה. אין זה המקום להציג את כל סוגי המסמכים הדרושים לקבלת משכנתא. לגבי שכירים, יש להגיש תלושי שכר 3 חודשים אחרונים, דפי חשבון בנק שלושה חודשים אחרונים וצילום תעודת זהות עם ספח.

לסיכום, יש משמעות לעיתוי הגשת הבקשה לאישור עקרוני, לסכום המבוקש, למסלולים של המשכנתא (תמהיל המשכנתא) ולתנאי הריבית. אנו בקפיטל פקטור יודעים איך ומתי כדאי להגיש את הבקשה לאישור עקרוני וכיצד להשיג את התנאים המשתלמים ביותר עבורכם.