יוקר המחייה, אבטלה, עלייה מתמדת במחירי מוצרי הבסיס והדיור, מאלצת משפחות רבות לחיות עם ריבוי הלוואות בכדי להמשיך לחיות באותה רמת חיים. מדובר בהלוואות ממקורות ולמטרות שונות, אם זה הלוואות בנקאיות או חוץ בנקאיות, הלוואות לרכב או לסגירת חריגה במסגרת אשראי, הלוואות בכרטיסי אשראי ושימוש בשיקים דחויים, משיכת יתר או אוברדראפט כל אלה הן הלוואות. לכל הלוואה ישנם תנאי שונים: ריביות, מסלולים, תקופות סיום והחזרים חודשיים שונים. מה שמצריך מהלווים ניהול ומעקב מדוקדק  אחרי כל הלוואה בכדי לשמור על מאזן חיובי ולא להיכנס לאוברדראפט עמוק יותר ולהזדקק להלוואה נוספת.

אחד הפתרונות אשר יקלו על הלווים עם ריבוי הלוואות, נקרא משכנתא לאיחוד הלוואות.

משכנתא לאיחוד הלוואות, מהי?

לאור המצב המתואר לעיל, ישנו ריבוי של הלוואות ממקורות שונים, המקשה על המלווים לעקוב אחר ההתחייבויות שלהם. נטילת משכנתא לאיחוד הלוואת מאפשרת לאחד מספר הלוואות להלוואה אחת שהיא משכנתא. זוהי בעצם הלוואה כנגד משכון הנכס, לכן ברוב המקרים הריביות שיתקבלו יהיו יותר נמוכות מריביות של הלוואה לכל מטרה. בנוסף, סכום ההלוואה במשכנתא יכול להגיעה למספר מאות אלפי שקלים לעומת גובה ההלוואה לכל מטרה. נסביר בהמשך איך מחשבים את גובה המשכנתא לסגירת הלוואות.

מה מטרת התהליך של איחוד הלוואת?

היתרון העיקרי באיחוד הלוואות הוא  בכך שישנה הלוואה אחת בלבד, משכנתא, לטווח זמן ארוך בהחזר חודשי נמוך משמעותית מהחזרי סך ההלוואות. זאת כיוון שניתן לרווח משכנתא לתקופה ארוכה יותר. בנוסף, ישנו רק החזר חודשי אחד, לרוב עם ריבית נמוכה יותר. מה שמאפשר ללווים לסגור את החובות ומקל עליהם לעקוב אחר ההוצאות ובכך לא לחרוג פעם נוספת ממסגרת האשראי שלהם.

האם קיימים מקרים בהם לא ניתן לבצע איחוד הלוואות בעזרת משכנתא?

• כאשר קיימת כבר משכנתא על הנכס והיא מהווה 50% ומעלה מערך הנכס, יקשה הדבר להגדיל את המשכנתא לצורך סגירת הלוואות. כיוון שעל נכס קיים לא ניתן לקבל בבנקים מעל 50% משווי הנכס. למעט מקרים מיוחדים, דוגמת הנזק הכלכלי שגרמה מגפת הקורונה. בנק ישראל אישר הגדלת משכנתא עד 70%, ראו מקרה זה כחריג. מאידך, ניתן להגיע לאחוזי מימון גבוהים יותר מגופים חוץ בנקאיים שאינם כפופים לרגולציה של בנק ישראל.
• בגופים רבים ישנה מגבלה על גובה הסכום המינימלי של משכנתא לאיחוד הלוואות. לכן לווה בעל הלוואות עם סכומים מצטברים נמוכים יחסית לא יוכל לקבל אישור לסוג משכנתא זה.

מה צריך להכין לצורך בחינת כדאיות התהליך?

על מנת "להתניע" תהליך, בשלב הראשון פירוט ההלוואות (דף ריכוז הלוואות), ניתן להוריד מהאפליקציה יחד עם דפי חשבון שלושה חודשים עיקריים. בנוסף, למי שיש משכנתא יבקש ממוקד המשכנתאות של הבנק שלו:

• דוח יתרות משכנתא
• דוח התנהלות משכנתא שנתיים אחרונות

פירוט ההלוואות נחוץ על מנת להבין את התמונה הכוללת של הלווה והפרופיל הפיננסי שלו.

בחינה של הכנסות והוצאות חודשיות של הלווים מאפשרת תכנון מרבי של  גובה ההחזרים חודשיים של  המשכנתא לאיחוד הלוואות.

מאיזה גופים ניתן לקבל משכנתא לאיחוד הלוואות?

את המשכנתא ניתן לקבל מבנקים או מגופים חוץ בנקאים כמו חברות ביטוח או קרנות מימון. במידה וללקוח יש משכנתא שנלקחה בעבר ועליה הוא רוצה להוסיף משכנתא נוספת לכיסוי הלוואות מומלץ לפנות למספר בנקים על מנת להגיע לתוצאות מרביות. כך גם במידה והנכס "נקי" ממשכנתא והלקוח רוצה לשעבד עבור קבלת משכנתא לכיסוי הלוואות.

גם אם הבנקים מסרבים לתת משכנתא, עקב בעיות בחשבון כמו: הגבלה, עיקולים, תיקים בהוצאה לפועל ועוד, חשוב להבין שגם לזה יש פתרון. ניתן לקבל משכנתא גם לטווחים ארוכים מקרנות מימון חוץ בנקאיות הפועלות תחת רגולציה מלאה.

מה יהיה גובה ההחזר החודשי ?

גובה החזר חודשי מושפע מתמהיל המשכנתא שנלקחה ומהריביות בכל מסלול הלוואה. בדומה למשכנתת דיור, גם במשכנתא לאיחוד הלוואות קיים מגוון רחב של מסלולים כמו מסלולים עם ריבית קבועה או ריבית משתנה, מסלולים צמודי מדד או מט"ח, מסלול בריבית הפריים ועוד. בנוסף לכל מסלול יכול להיות מועד פרעון שונה. כל זה מאפשר להתאים את ההחזר החודשי לצורכי הלווה ולכושר ההשתכרות שלו. חברות ייעוץ  מתמחות בבחינת הפרופיל הפיננסי של הלווה ובניית תמהיל משכנתא העונה לצורכי הלקוח. לעיתים, כאשר הלקוח אינו יכול להחזיר תשלומי משכנתא בתקופה הקרובה, אפשר להתאים לו הלוואה שמתאימה למצבו הפיננסי.

מהו גובה המימון המקסימלי שניתן לקבל במשכנתא לאיחוד הלוואות?

חישוב גובה המימון המקסימלי הוא אותו חישוב כמו במשכנתא לדירה שניה או דירה להשקעה. בבנקים ניתן לקבל עד 50% מימון משווי הנכס (בניכוי משכנתא קיימת אם יש). נכון לכתיבת שורות אלה עד 70% בניכוי יתרת המשכנתא. (מדובר בתקנה זמנית בגלל הקורונה והשלכותיה הכלכליות). בגופים חוץ בנקאיים כגון חברות ביטוח עד 60% משווי הנכס המשועבד, בניכוי יתרת המשכנתא.

להלן דוגמא מספרית לחישוב הסכום המקסימלי:

שווי הדירה לפי הערכת שמאי: 2,000,000 ש"ח

יתרת משכנתא על הדירה: 550,000 ש"ח

70%  משווי הדירה: 1,400,000 ש"ח

הסכום המרבי של משכנתא לאיחוד הלוואת

950,000=1,400,000-550,000

לאחר שסגרו הלקוחות את כל ההלוואות באמצעות המשכנתא שלקחו, מומלץ ללווים להתנהל באחריות כלכלית מעתה ואילך ולא להתפתות לקבלת הלוואות נוספות מבנקים או מגופים חוץ בנקאיים.

בחברתנו,  מתמחים בהשגת משכנתא לאיחוד הלוואות. בקפיטל פקטור עומדים לרשותכם מיטב המומחים בכל נושא או שאלה הקשורה למשכנתא או הלוואה. במידה ואתם זקוקים למידע נוסף ניתן לפנות אלינו ללא כל התחייבות. התקשרו או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם.