כמה הון עצמי צריך בשביל משכנתא

הון עצמי למשכנתא זה ההון ההתחלתי הדרוש לרכוש דירה. הבנקים למשכנתאות בישראל לא נותנים 100% משכנתא, אלא מחייבים את רוכשי הדירות בהון עצמי מינימלי של 25% משווי הדירה. הבעיה שליותר ויותר לווים אין את הסכום המינימלי הדרוש. הסיבה העיקרית לכך היא עליית מחירי הדירות בישראל בקצב מבהיל. משנת 2008 ועד 2017 מחיר הדירות בישראל עלו בממוצע בכ- 120%.

לשם המחשה דירה באזור המרכז בשנת 2008 שהייתה שווה 1 מיליון ₪ שווה כיום כ- 2.2 מיליון ₪. מקרב מדינות ה- OECD ישראל תופסת את המקום הראשון בקצב עליית מחירי הדירות, בפער משמעותי מהמקום השני (שבדיה כ- 70%). הקושי להשיג את ההון הראשוני נהיה יותר ויותר מאתגר כיוון שקצב עליית השכר החודשי הממוצע בתקופה זו היה רק של כ- 30% (משכורת ממוצעת בינואר 2018 כ- 9,800 ₪). כלומר היכולת לחסוך מהמשכורת להון עצמי ראשוני, הופכת להיות משימה בלתי אפשרית.

עד נובמבר 2012 היה אפשר להגדיל את גובה המשכנתא שהבנקים נתנו עד 95% משווי הנכס באמצעות ביטוח אשראי בחברת E.M.I (חברת בת של הראל). הביטוח הבטיח שהבנק יקבל את כספו מחברת הביטוח במידה והלקוח לא יוכל לעמוד בהחזר ההלוואה. עלות הביטוח שהלווה היה צריך לשלם הייתה כ- 4% מגובה המשכנתא והיא גולמה בתוך המשכנתא.
בסוף 2012, נגיד בנק ישראל דאז הפרופסור סטנלי פישר חשש שיתהווה בישראל משבר סאבפריים, כמו בארה"ב. לכן החליט להגביל את גובה המשכנתא עד 75%, כתוצאה מכך חברת E.M.I סיימה את תפקידה.

מה גובה המשכנתא שניתן לקבל כיום מהבנקים?

• דירה ראשונה – עד 75% משכנתא משווי הנכס.
• משפרי דיור (מוכרים וקונים דירה) – עד 70% משווי הנכס הנרכש.
• דירה שנייה ואילך – עד 50% משווי הנכס.

אם אתם מעוניינים בלקיחת משכנתא באתר קיים גם סימולטור משכנתאות בוא תוכלו לבדוק מסלולי משכנתא שונים.

האם אפשר להשלים הון עצמי?

ללא מעט זוגות צעירים אין את ההון העצמי הדרוש על מנת לקבל אישור משכנתא מהבנק. כפועל יוצא של העלייה הדרמטית במחירי הדיור. מאידך, לגור בשכירות זה לא פתרון כלכלי אידאלי, שכן התשלום עבור השכירות יכול היה להיות מופנה לתשלום משכנתא על דירה משלכם. בעתיד הנראה לעין, הזמן לא ישחק לטובת רוכשי הדירות.

הם ימצאו עצמם מתקשים יותר ויותר בהשגת הון עצמי מינימלי עקב עליית המחירים הבלתי פוסקת. מה עושים? ישנם מספר פתרונות להשלמת הון עצמי כפי שאפרט בסעיף הבא.

כיצד ניתן להשלים הון עצמי?

• שיעבוד נכס של אחד ההורים. לאחרונה לא מעט הורים מעוניינים לעזור לילדיהם להשיג/להשלים את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה. כתוצאה מכך לוקחים משכנתא על הבית שברשותם, על מנת שסכום זה יהווה הון עצמי לילדיהם.
• הלוואה בנקאית. הסכום שיושג תלוי כמובן בטיב הלווה ובכושר ההשתכרות שלו. לעיתים להלוואה זו יש משמעות באיזה עיתוי היא נלקחת ומתי היא מסתיימת, ארחיב בכתבה אחרת שהנושא שלה: יחס החזר במשכנתא.
• הלוואה מקרן השתלמות לתקופה של 6 שנים. הלוואות אלו ניתנות בתנאים מעולים.

יש אפשרות לשני מסלולי החזר:

1. החזר מלא של קרן פלוס ריבית, לפי לוח שפיצר.
2. החזר ריבית בלבד באמצעות לקיחת הלוואת בלון.

יש לשים לב, שלא כל הקרנות מאפשרות הלוואה כזו. הסכום שניתן ללוות על חשבון קרן השתלמות תלוי אם הקרן נזילה או לא נזילה. אם הקרן נזילה ניתן ללוות עד 80% משווי הקרן. אם הקרן אינה נזילה, ניתן עד 50% מהסכום שישנו בקרן.

לסיכום, אם ברשותכם הון עצמי כלשהו אך הוא נמוך ואינו מספיק לביצוע רכישת הדירה, אל תרימו ידיים. אנו בחברת קפיטל פקטור יודעים איך וכיצד לבצע השלמת הון עצמי ומהי הדרך נכונה ביותר להשיגו. זאת לצד השגת המשכנתא המשתלמת ביותר עבורכם.